【1】民法典中关于租赁合同与融资租赁合同的规定

【2】最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

【3】最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释

【4】商品房屋租赁管理办法 （2011年2月1日）

【5】公共租赁住房管理办法（2012年7月15日）

【6】租赁房屋治安管理规定（1995年3月6日）

【5】汽车租赁试点工作暂行管理办法

【7】汽车租赁行业行规行约

【8】浙江省高级人民法院办公室印发《关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》的通知

【9】 浙江法院破解房屋执行中的虚假租赁难题新闻发布会

合同编 第二分编 典型合同  第十四章　租赁合同

第七百零三条　【租赁合同定义】租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第七百零四条　【租赁合同主要内容】租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。

第七百零五条　【租赁最长期限】租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
　　租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

第七百零六条　【租赁合同的登记备案手续对合同效力影响】当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的，不影响合同的效力。

第七百零七条　【租赁合同形式】租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。

第七百零八条　【出租人交付租赁物义务和适租义务】出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。

第七百零九条　【承租人按约定使用租赁物的义务】承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，应当根据租赁物的性质使用。

第七百一十条　【承租人按约定使用租赁物的免责义务】承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。

第七百一十一条　【租赁人未按约定使用租赁物的责任】承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。

第七百一十二条　【出租人维修义务】出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。

第七百一十三条　【出租人不履行维修义务的法律后果】承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
　　因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。

第七百一十四条　【承租人妥善保管租赁物义务】承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。

第七百一十五条　【承租人对租赁物进行改善或增设他物】承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。
　　承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。

第七百一十六条　【承租人对租赁物转租】承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。
　　承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

第七百一十七条　【超过承租人剩余租赁期限的转租期间效力】承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。

第七百一十八条　【推定出租人同意转租】出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。

第七百一十九条　【次承租人代位求偿权】承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。
　　次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。

第七百二十条　【租赁物收益归属】在租赁期限内因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但是当事人另有约定的除外。

第七百二十一条　【租金支付期限】承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。

第七百二十二条　【承租人违反支付租金义务的法律后果】承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

第七百二十三条　【出租人权利瑕疵担保责任】因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金。
　　第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。

第七百二十四条　【非承租人构成根本性违约承租人可以解除合同】有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：
　　（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；
　　（二）租赁物权属有争议；
　　（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。

第七百二十五条　【所有权变动不破租赁】租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

第七百二十六条　【房屋承租人优先购买权】出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。
　　出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。

第七百二十七条　【委托拍卖情况下房屋承租人优先购买权】出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。

第七百二十八条　【房屋承租人优先购买权受到侵害的法律后果】出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。

第七百二十九条　【不可归责于承租人的租赁物毁损、灭失的法律后果】因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

第七百三十条　【租赁期限没有约定或约定不明确时的法律后果】当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

第七百三十一条　【租赁物质量不合格时承租人解除权】租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

第七百三十二条　【房屋承租人死亡的租赁关系的处理】承租人在房屋租赁期限内死亡的，与其生前共同居住的人或者共同经营人可以按照原租赁合同租赁该房屋。

第七百三十三条　【租赁期限届满承租人返还租赁物】租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。

第七百三十四条　【租赁期限届满承租人继续使用租赁物及房屋承租人的优先承租权】租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。
　　租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。

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合同编 第二分编 典型合同  第十五章　融资租赁合同

第七百三十五条　【融资租赁合同定义】融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。

第七百三十六条　【融资租赁合同内容和形式】融资租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、规格、技术性能、检验方法，租赁期限，租金构成及其支付期限和方式、币种，租赁期限届满租赁物的归属等条款。
　　融资租赁合同应当采用书面形式。

第七百三十七条　【融资租赁合同无效】当事人以虚构租赁物方式订立的融资租赁合同无效。

第七百三十八条　【租赁物经营许可对合同效力影响】依照法律、行政法规的规定，对于租赁物的经营使用应当取得行政许可的，出租人未取得行政许可不影响融资租赁合同的效力。

第七百三十九条　【融资租赁标的物交付】出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择订立的买卖合同，出卖人应当按照约定向承租人交付标的物，承租人享有与受领标的物有关的买受人的权利。

第七百四十条　【承租人拒绝受领标的物的条件】出卖人违反向承租人交付标的物的义务，有下列情形之一的，承租人可以拒绝受领出卖人向其交付的标的物：
　　（一）标的物严重不符合约定；
　　（二）未按照约定交付标的物，经承租人或者出租人催告后在合理期限内仍未交付。
　　承租人拒绝受领标的物的，应当及时通知出租人。

第七百四十一条　【承租人行使索赔权】出租人、出卖人、承租人可以约定，出卖人不履行买卖合同义务的，由承租人行使索赔的权利。承租人行使索赔权利的，出租人应当协助。

第七百四十二条　【承租人行使索赔权不影响支付租金义务】承租人对出卖人行使索赔权利，不影响其履行支付租金的义务。但是，承租人依赖出租人的技能确定租赁物或者出租人干预选择租赁物的，承租人可以请求减免相应租金。

第七百四十三条　【索赔失败的责任承担】出租人有下列情形之一，致使承租人对出卖人行使索赔权利失败的，承租人有权请求出租人承担相应的责任：
　　（一）明知租赁物有质量瑕疵而不告知承租人；
　　（二）承租人行使索赔权利时，未及时提供必要协助。
　　出租人怠于行使只能由其对出卖人行使的索赔权利，造成承租人损失的，承租人有权请求出租人承担赔偿责任。

第七百四十四条　【出租人不得擅自变更买卖合同内容】出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择订立的买卖合同，未经承租人同意，出租人不得变更与承租人有关的合同内容。

第七百四十五条　【租赁物的所有权】出租人对租赁物享有的所有权，未经登记，不得对抗善意第三人。

第七百四十六条　【融资租赁合同租金的确定】融资租赁合同的租金，除当事人另有约定外，应当根据购买租赁物的大部分或者全部成本以及出租人的合理利润确定。

第七百四十七条　【租赁物质量瑕疵担保责任】租赁物不符合约定或者不符合使用目的的，出租人不承担责任。但是，承租人依赖出租人的技能确定租赁物或者出租人干预选择租赁物的除外。

第七百四十八条　【出租人保证承租人占有和使用租赁物】出租人应当保证承租人对租赁物的占有和使用。
　　出租人有下列情形之一的，承租人有权请求其赔偿损失：
　　（一）无正当理由收回租赁物；
　　（二）无正当理由妨碍、干扰承租人对租赁物的占有和使用；
　　（三）因出租人的原因致使第三人对租赁物主张权利；
　　（四）不当影响承租人对租赁物占有和使用的其他情形。

第七百四十九条　【租赁物致人损害的责任承担】承租人占有租赁物期间，租赁物造成第三人人身损害或者财产损失的，出租人不承担责任。

第七百五十条　【承租人对租赁物的保管、使用和维修义务】承租人应当妥善保管、使用租赁物。
　　承租人应当履行占有租赁物期间的维修义务。


第七百五十一条　【租赁物毁损、灭失对租金给付义务的影响】承租人占有租赁物期间，租赁物毁损、灭失的，出租人有权请求承租人继续支付租金，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

第七百五十二条　【承租人支付租金义务】承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以请求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。

第七百五十三条　【出租人解除融资租赁合同】承租人未经出租人同意，将租赁物转让、抵押、质押、投资入股或者以其他方式处分的，出租人可以解除融资租赁合同。

第七百五十四条　【出租人或承租人解除融资租赁合同】有下列情形之一的，出租人或者承租人可以解除融资租赁合同：
　　（一）出租人与出卖人订立的买卖合同解除、被确认无效或者被撤销，且未能重新订立买卖合同；
　　（二）租赁物因不可归责于当事人的原因毁损、灭失，且不能修复或者确定替代物；
　　（三）因出卖人的原因致使融资租赁合同的目的不能实现。

第七百五十五条　【承租人承担赔偿责任】融资租赁合同因买卖合同解除、被确认无效或者被撤销而解除，出卖人、租赁物系由承租人选择的，出租人有权请求承租人赔偿相应损失；但是，因出租人原因致使买卖合同解除、被确认无效或者被撤销的除外。
　　出租人的损失已经在买卖合同解除、被确认无效或者被撤销时获得赔偿的，承租人不再承担相应的赔偿责任。

第七百五十六条　【租赁物意外毁损灭失】融资租赁合同因租赁物交付承租人后意外毁损、灭失等不可归责于当事人的原因解除的，出租人可以请求承租人按照租赁物折旧情况给予补偿。

第七百五十七条　【租赁期限届满租赁物归属】出租人和承租人可以约定租赁期限届满租赁物的归属；对租赁物的归属没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，租赁物的所有权归出租人。

第七百五十八条　【租赁物价值返还及租赁物无法返还】当事人约定租赁期限届满租赁物归承租人所有，承租人已经支付大部分租金，但是无力支付剩余租金，出租人因此解除合同收回租赁物，收回的租赁物的价值超过承租人欠付的租金以及其他费用的，承租人可以请求相应返还。
　　当事人约定租赁期限届满租赁物归出租人所有，因租赁物毁损、灭失或者附合、混合于他物致使承租人不能返还的，出租人有权请求承租人给予合理补偿。

第七百五十九条　【支付象征性价款后租赁物归属】当事人约定租赁期限届满，承租人仅需向出租人支付象征性价款的，视为约定的租金义务履行完毕后租赁物的所有权归承租人。

第七百六十条　【融资租赁合同无效租赁物归属】融资租赁合同无效，当事人就该情形下租赁物的归属有约定的，按照其约定；没有约定或者约定不明确的，租赁物应当返还出租人。但是，因承租人原因致使合同无效，出租人不请求返还或者返还后会显著降低租赁物效用的，租赁物的所有权归承租人，由承租人给予出租人合理补偿。

最高人民法院关于

审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

       2009年6月22日最高人民法院审判委员会第1469次会议通过，根据2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过的《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于在民事审判工作中适用《中华人民共和国工会法》若干问题的解释〉等二十七件民事类司法解释的决定》修正

　　为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条　本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。
　　乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。
　　当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。

第二条　出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

第三条　出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
　　租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

第四条　房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
　　当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照民法典第一百五十七条和本解释第七条、第十一条、第十二条的规定处理。

第一百五十七条　【民事法律行为无效、被撤销或确定不发生效力的法律后果】民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

第五条　出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：
　　（一）已经合法占有租赁房屋的；
　　（二）已经办理登记备案手续的；
　　（三）合同成立在先的。
　　不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照民法典的有关规定处理。

第六条　承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照民法典第七百一十一条的规定处理。

第七条　承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
　　已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。


第八条　承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

第九条　承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
　　（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
　　（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
　　（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
　　（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。

第十条　承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。

第十一条　承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

第十二条　承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
　　（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；
　　（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。

第十三条　房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。

第十四条　租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
　　（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；
　　（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

第十五条　出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。

第十六条　本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。

最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释

       2013年11月25日最高人民法院审判委员会第1597次会议通过，根据2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过的《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于在民事审判工作中适用《中华人民共和国工会法》若干问题的解释〉等二十七件民事类司法解释的决定》修正

　　为正确审理融资租赁合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的规定，结合审判实践，制定本解释。

一、融资租赁合同的认定

第一条　人民法院应当根据民法典第七百三十五条的规定，结合标的物的性质、价值、租金的构成以及当事人的合同权利和义务，对是否构成融资租赁法律关系作出认定。
　　对名为融资租赁合同，但实际不构成融资租赁法律关系的，人民法院应按照其实际构成的法律关系处理。

第二条　承租人将其自有物出卖给出租人，再通过融资租赁合同将租赁物从出租人处租回的，人民法院不应仅以承租人和出卖人系同一人为由认定不构成融资租赁法律关系。

二、合同的履行和租赁物的公示

第三条　承租人拒绝受领租赁物，未及时通知出租人，或者无正当理由拒绝受领租赁物，造成出租人损失，出租人向承租人主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

第四条　出租人转让其在融资租赁合同项下的部分或者全部权利，受让方以此为由请求解除或者变更融资租赁合同的，人民法院不予支持。

三、合同的解除

第五条　有下列情形之一，出租人请求解除融资租赁合同的，人民法院应予支持：
　　（一）承租人未按照合同约定的期限和数额支付租金，符合合同约定的解除条件，经出租人催告后在合理期限内仍不支付的；
　　（二）合同对于欠付租金解除合同的情形没有明确约定，但承租人欠付租金达到两期以上，或者数额达到全部租金百分之十五以上，经出租人催告后在合理期限内仍不支付的；
　　（三）承租人违反合同约定，致使合同目的不能实现的其他情形。

第六条　因出租人的原因致使承租人无法占有、使用租赁物，承租人请求解除融资租赁合同的，人民法院应予支持。

第七条　当事人在一审诉讼中仅请求解除融资租赁合同，未对租赁物的归属及损失赔偿提出主张的，人民法院可以向当事人进行释明。

四、违约责任

第八条　租赁物不符合融资租赁合同的约定且出租人实施了下列行为之一，承租人依照民法典第七百四十四条、第七百四十七条的规定，要求出租人承担相应责任的，人民法院应予支持：
　　（一）出租人在承租人选择出卖人、租赁物时，对租赁物的选定起决定作用的；
　　（二）出租人干预或者要求承租人按照出租人意愿选择出卖人或者租赁物的；
　　（三）出租人擅自变更承租人已经选定的出卖人或者租赁物的。
　　承租人主张其系依赖出租人的技能确定租赁物或者出租人干预选择租赁物的，对上述事实承担举证责任。

第九条　承租人逾期履行支付租金义务或者迟延履行其他付款义务，出租人按照融资租赁合同的约定要求承租人支付逾期利息、相应违约金的，人民法院应予支持。

第十条　出租人既请求承租人支付合同约定的全部未付租金又请求解除融资租赁合同的，人民法院应告知其依照民法典第七百五十二条的规定作出选择。
　　出租人请求承租人支付合同约定的全部未付租金，人民法院判决后承租人未予履行，出租人再行起诉请求解除融资租赁合同、收回租赁物的，人民法院应予受理。

第十一条　出租人依照本解释第五条的规定请求解除融资租赁合同，同时请求收回租赁物并赔偿损失的，人民法院应予支持。
　　前款规定的损失赔偿范围为承租人全部未付租金及其他费用与收回租赁物价值的差额。合同约定租赁期间届满后租赁物归出租人所有的，损失赔偿范围还应包括融资租赁合同到期后租赁物的残值。

第十二条　诉讼期间承租人与出租人对租赁物的价值有争议的，人民法院可以按照融资租赁合同的约定确定租赁物价值；融资租赁合同未约定或者约定不明的，可以参照融资租赁合同约定的租赁物折旧以及合同到期后租赁物的残值确定租赁物价值。
　　承租人或者出租人认为依前款确定的价值严重偏离租赁物实际价值的，可以请求人民法院委托有资质的机构评估或者拍卖确定。

五、其他规定

第十三条　出卖人与买受人因买卖合同发生纠纷，或者出租人与承租人因融资租赁合同发生纠纷，当事人仅对其中一个合同关系提起诉讼，人民法院经审查后认为另一合同关系的当事人与案件处理结果有法律上的利害关系的，可以通知其作为第三人参加诉讼。
　　承租人与租赁物的实际使用人不一致，融资租赁合同当事人未对租赁物的实际使用人提起诉讼，人民法院经审查后认为租赁物的实际使用人与案件处理结果有法律上的利害关系的，可以通知其作为第三人参加诉讼。
　　承租人基于买卖合同和融资租赁合同直接向出卖人主张受领租赁物、索赔等买卖合同权利的，人民法院应通知出租人作为第三人参加诉讼。

第十四条　当事人因融资租赁合同租金欠付争议向人民法院请求保护其权利的诉讼时效期间为三年，自租赁期限届满之日起计算。

第十五条　本解释自2014年3月1日起施行。《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件若干问题的规定》（法发〔1996〕19号）同时废止。
　　本解释施行后尚未终审的融资租赁合同纠纷案件，适用本解释；本解释施行前已经终审，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用本解释。

 住房和城乡建设部令（第6号）

     《商品房屋租赁管理办法》已经第12次部常务会议审议通过，现予发布，自2011年2月1日起施行。

                                                      住房和城乡建设部部长 姜伟新
　　                                                                2010年12月1日　　

                         商品房屋租赁管理办法

第一条　为加强商品房屋租赁管理，规范商品房屋租赁行为，维护商品房屋租赁双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律、法规，制定本办法。

第二条　城市规划区内国有土地上的商品房屋租赁（以下简称房屋租赁）及其监督管理，适用本办法。


　　第三条　房屋租赁应当遵循平等、自愿、合法和诚实信用原则。

　　第四条　国务院住房和城乡建设主管部门负责全国房屋租赁的指导和监督工作。

　　县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门负责本行政区域内房屋租赁的监督管理。

　　第五条　直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当加强房屋租赁管理规定和房屋使用安全知识的宣传，定期分区域公布不同类型房屋的市场租金水平等信息。


　　第六条　有下列情形之一的房屋不得出租：

　　（一）属于违法建筑的；

　　（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；

　　（三）违反规定改变房屋使用性质的；

　　（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。


　　第七条　房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同。房屋租赁合同的内容由当事人双方约定，一般应当包括以下内容：

　　（一）房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所；

　　（二）房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况；

　　（三）租金和押金数额、支付方式；

　　（四）租赁用途和房屋使用要求；

　　（五）房屋和室内设施的安全性能；

　　（六）租赁期限；

　　（七）房屋维修责任；

　　（八）物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；

　　（九）争议解决办法和违约责任；

　　（十）其他约定。

　　房屋租赁当事人应当在房屋租赁合同中约定房屋被征收或者拆迁时的处理办法。

　　建设（房地产）管理部门可以会同工商行政管理部门制定房屋租赁合同示范文本，供当事人选用。

　　第八条　出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。

　　厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。


　　第九条　出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。未及时修复损坏的房屋，影响承租人正常使用的，应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金。

　　房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。


　　第十条　承租人应当按照合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋，不得擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施，不得损害其他业主和使用人的合法权益。

　　承租人因使用不当等原因造成承租房屋和设施损坏的，承租人应当负责修复或者承担赔偿责任。


　　第十一条　承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。

　　承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。


　　第十二条　房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。

　　承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。


　　第十三条　房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的，应当在出售前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。


　　第十四条　房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。

　　房屋租赁当事人可以书面委托他人办理租赁登记备案。


　　第十五条　办理房屋租赁登记备案，房屋租赁当事人应当提交下列材料：

　　（一）房屋租赁合同；

　　（二）房屋租赁当事人身份证明；

　　（三）房屋所有权证书或者其他合法权属证明；

　　（四）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门规定的其他材料。

　　房屋租赁当事人提交的材料应当真实、合法、有效，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料。


　　第十六条　对符合下列要求的，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当在三个工作日内办理房屋租赁登记备案，向租赁当事人开具房屋租赁登记备案证明：

　　（一）申请人提交的申请材料齐全并且符合法定形式；

　　（二）出租人与房屋所有权证书或者其他合法权属证明记载的主体一致；

　　（三）不属于本办法第六条规定不得出租的房屋。

　　申请人提交的申请材料不齐全或者不符合法定形式的，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当告知房屋租赁当事人需要补正的内容。


　　第十七条　房屋租赁登记备案证明应当载明出租人的姓名或者名称，承租人的姓名或者名称、有效身份证件种类和号码，出租房屋的坐落、租赁用途、租金数额、租赁期限等。


　　第十八条　房屋租赁登记备案证明遗失的，应当向原登记备案的部门补领。


　　第十九条　房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终止的，当事人应当在三十日内，到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者注销手续。

　　第二十条　直辖市、市、县建设（房地产）主管部门应当建立房屋租赁登记备案信息系统，逐步实行房屋租赁合同网上登记备案，并纳入房地产市场信息系统。

　　房屋租赁登记备案记载的信息应当包含以下内容：

　　（一）出租人的姓名（名称）、住所；

　　（二）承租人的姓名（名称）、身份证件种类和号码；

　　（三）出租房屋的坐落、租赁用途、租金数额、租赁期限；

　　（四）其他需要记载的内容。

　　第二十一条　违反本办法第六条规定的，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，对没有违法所得的，可处以五千元以下罚款；对有违法所得的，可以处以违法所得一倍以上三倍以下，但不超过三万元的罚款。

　　第二十二条　违反本办法第八条规定的，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，逾期不改正的，可处以五千元以上三万元以下罚款。

　　第二十三条　违反本办法第十四条第一款、第十九条规定的，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；个人逾期不改正的，处以一千元以下罚款；单位逾期不改正的，处以一千元以上一万元以下罚款。

　　第二十四条　直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门对符合本办法规定的房屋租赁登记备案申请不予办理，对不符合本办法规定的房屋租赁登记备案申请予以办理，或者对房屋租赁登记备案信息管理不当，给租赁当事人造成损失的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第二十五条　保障性住房租赁按照国家有关规定执行。

　　第二十六条　城市规划区外国有土地上的房屋租赁和监督管理，参照本办法执行。

　　第二十七条　省、自治区、直辖市人民政府住房和城乡建设主管部门可以依据本办法制定实施细则。

　　第二十八条　本办法自2011年2月1日起施行，建设部1995年5月9日发布的《城市房屋租赁管理办法》（建设部令第42号）同时废止。

住房和城乡建设部令

（第11号）

　　《公共租赁住房管理办法》已经第84次部常务会议审议通过，现予发布，自2012年7月15日起施行。

住房和城乡建设部部长　姜伟新
　　二〇一二年五月二十八日　

公共租赁住房管理办法

第一章　总　　则

　　第一条　为了加强对公共租赁住房的管理，保障公平分配，规范运营与使用，健全退出机制，制定本办法。

　　第二条　公共租赁住房的分配、运营、使用、退出和管理，适用本办法。

　　第三条　本办法所称公共租赁住房，是指限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。

　　公共租赁住房通过新建、改建、收购、长期租赁等多种方式筹集，可以由政府投资，也可以由政府提供政策支持、社会力量投资。

　　公共租赁住房可以是成套住房，也可以是宿舍型住房。

　　第四条　国务院住房和城乡建设主管部门负责全国公共租赁住房的指导和监督工作。

　　县级以上地方人民政府住房城乡建设（住房保障）主管部门负责本行政区域内的公共租赁住房管理工作。

　　第五条　直辖市和市、县级人民政府住房保障主管部门应当加强公共租赁住房管理信息系统建设，建立和完善公共租赁住房管理档案。

　　第六条　任何组织和个人对违反本办法的行为都有权进行举报、投诉。

　　住房城乡建设（住房保障）主管部门接到举报、投诉，应当依法及时核实、处理。

第二章　申请与审核

　　第七条　申请公共租赁住房，应当符合以下条件：

　　（一）在本地无住房或者住房面积低于规定标准；

　　（二）收入、财产低于规定标准；

　　（三）申请人为外来务工人员的，在本地稳定就业达到规定年限。

　　具体条件由直辖市和市、县级人民政府住房保障主管部门根据本地区实际情况确定，报本级人民政府批准后实施并向社会公布。

　　第八条　申请人应当根据市、县级人民政府住房保障主管部门的规定，提交申请材料，并对申请材料的真实性负责。申请人应当书面同意市、县级人民政府住房保障主管部门核实其申报信息。

　　申请人提交的申请材料齐全的，市、县级人民政府住房保障主管部门应当受理，并向申请人出具书面凭证；申请材料不齐全的，应当一次性书面告知申请人需要补正的材料。

　　对在开发区和园区集中建设面向用工单位或者园区就业人员配租的公共租赁住房，用人单位可以代表本单位职工申请。

　　第九条　市、县级人民政府住房保障主管部门应当会同有关部门，对申请人提交的申请材料进行审核。

　　经审核，对符合申请条件的申请人，应当予以公示，经公示无异议或者异议不成立的，登记为公共租赁住房轮候对象，并向社会公开；对不符合申请条件的申请人，应当书面通知并说明理由。

　　申请人对审核结果有异议，可以向市、县级人民政府住房保障主管部门申请复核。市、县级人民政府住房保障主管部门应当会同有关部门进行复核，并在15个工作日内将复核结果书面告知申请人。

第三章　轮候与配租

　　第十条　对登记为轮候对象的申请人，应当在轮候期内安排公共租赁住房。

　　直辖市和市、县级人民政府住房保障主管部门应当根据本地区经济发展水平和公共租赁住房需求，合理确定公共租赁住房轮候期，报本级人民政府批准后实施并向社会公布。轮候期一般不超过5年。

　　第十一条　公共租赁住房房源确定后，市、县级人民政府住房保障主管部门应当制定配租方案并向社会公布。

　　配租方案应当包括房源的位置、数量、户型、面积，租金标准，供应对象范围，意向登记时限等内容。

　　企事业单位投资的公共租赁住房的供应对象范围，可以规定为本单位职工。

　　第十二条　配租方案公布后，轮候对象可以按照配租方案，到市、县级人民政府住房保障主管部门进行意向登记。

　　市、县级人民政府住房保障主管部门应当会同有关部门，在15个工作日内对意向登记的轮候对象进行复审。对不符合条件的，应当书面通知并说明理由。

　　第十三条　对复审通过的轮候对象，市、县级人民政府住房保障主管部门可以采取综合评分、随机摇号等方式，确定配租对象与配租排序。

　　综合评分办法、摇号方式及评分、摇号的过程和结果应当向社会公开。

　　第十四条　配租对象与配租排序确定后应当予以公示。公示无异议或者异议不成立的，配租对象按照配租排序选择公共租赁住房。

　　配租结果应当向社会公开。

　　第十五条　复审通过的轮候对象中享受国家定期抚恤补助的优抚对象、孤老病残人员等，可以优先安排公共租赁住房。优先对象的范围和优先安排的办法由直辖市和市、县级人民政府住房保障主管部门根据本地区实际情况确定，报本级人民政府批准后实施并向社会公布。

　　社会力量投资和用人单位代表本单位职工申请的公共租赁住房，只能向经审核登记为轮候对象的申请人配租。

　　第十六条　配租对象选择公共租赁住房后，公共租赁住房所有权人或者其委托的运营单位与配租对象应当签订书面租赁合同。

　　租赁合同签订前，所有权人或者其委托的运营单位应当将租赁合同中涉及承租人责任的条款内容和应当退回公共租赁住房的情形向承租人明确说明。

　　第十七条　公共租赁住房租赁合同一般应当包括以下内容：

　　（一）合同当事人的名称或姓名；

　　（二）房屋的位置、用途、面积、结构、室内设施和设备，以及使用要求；

　　（三）租赁期限、租金数额和支付方式；

　　（四）房屋维修责任；

　　（五）物业服务、水、电、燃气、供热等相关费用的缴纳责任；

　　（六）退回公共租赁住房的情形；

　　（七）违约责任及争议解决办法；

　　（八）其他应当约定的事项。

　　省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设（住房保障）主管部门应当制定公共租赁住房租赁合同示范文本。

　　合同签订后，公共租赁住房所有权人或者其委托的运营单位应当在30日内将合同报市、县级人民政府住房保障主管部门备案。

　　第十八条　公共租赁住房租赁期限一般不超过5年。

　　第十九条　市、县级人民政府住房保障主管部门应当会同有关部门，按照略低于同地段住房市场租金水平的原则，确定本地区的公共租赁住房租金标准，报本级人民政府批准后实施。

　　公共租赁住房租金标准应当向社会公布，并定期调整。

　　第二十条　公共租赁住房租赁合同约定的租金数额，应当根据市、县级人民政府批准的公共租赁住房租金标准确定。

　　第二十一条　承租人应当根据合同约定，按时支付租金。

　　承租人收入低于当地规定标准的，可以依照有关规定申请租赁补贴或者减免。

　　第二十二条　政府投资的公共租赁住房的租金收入按照政府非税收入管理的有关规定缴入同级国库，实行收支两条线管理，专项用于偿还公共租赁住房贷款本息及公共租赁住房的维护、管理等。

　　第二十三条　因就业、子女就学等原因需要调换公共租赁住房的，经公共租赁住房所有权人或者其委托的运营单位同意，承租人之间可以互换所承租的公共租赁住房。

第四章　使用与退出

　　第二十四条　公共租赁住房的所有权人及其委托的运营单位应当负责公共租赁住房及其配套设施的维修养护，确保公共租赁住房的正常使用。

　　政府投资的公共租赁住房维修养护费用主要通过公共租赁住房租金收入以及配套商业服务设施租金收入解决，不足部分由财政预算安排解决；社会力量投资建设的公共租赁住房维修养护费用由所有权人及其委托的运营单位承担。

　　第二十五条　公共租赁住房的所有权人及其委托的运营单位不得改变公共租赁住房的保障性住房性质、用途及其配套设施的规划用途。

　　第二十六条　承租人不得擅自装修所承租公共租赁住房。确需装修的，应当取得公共租赁住房的所有权人或其委托的运营单位同意。

　　第二十七条　承租人有下列行为之一的，应当退回公共租赁住房：

　　（一）转借、转租或者擅自调换所承租公共租赁住房的；

　　（二）改变所承租公共租赁住房用途的；

　　（三）破坏或者擅自装修所承租公共租赁住房，拒不恢复原状的；

　　（四）在公共租赁住房内从事违法活动的；

　　（五）无正当理由连续6个月以上闲置公共租赁住房的。

　　承租人拒不退回公共租赁住房的，市、县级人民政府住房保障主管部门应当责令其限期退回；逾期不退回的，市、县级人民政府住房保障主管部门可以依法申请人民法院强制执行。

　　第二十八条　市、县级人民政府住房保障主管部门应当加强对公共租赁住房使用的监督检查。

　　公共租赁住房的所有权人及其委托的运营单位应当对承租人使用公共租赁住房的情况进行巡查，发现有违反本办法规定行为的，应当及时依法处理或者向有关部门报告。

　　第二十九条　承租人累计6个月以上拖欠租金的，应当腾退所承租的公共租赁住房；拒不腾退的，公共租赁住房的所有权人或者其委托的运营单位可以向人民法院提起诉讼，要求承租人腾退公共租赁住房。

　　第三十条　租赁期届满需要续租的，承租人应当在租赁期满3个月前向市、县级人民政府住房保障主管部门提出申请。

　　市、县级人民政府住房保障主管部门应当会同有关部门对申请人是否符合条件进行审核。经审核符合条件的，准予续租，并签订续租合同。

　　未按规定提出续租申请的承租人，租赁期满应当腾退公共租赁住房；拒不腾退的，公共租赁住房的所有权人或者其委托的运营单位可以向人民法院提起诉讼，要求承租人腾退公共租赁住房。

　　第三十一条　承租人有下列情形之一的，应当腾退公共租赁住房：

　　（一）提出续租申请但经审核不符合续租条件的；

　　（二）租赁期内，通过购买、受赠、继承等方式获得其他住房并不再符合公共租赁住房配租条件的；

　　（三）租赁期内，承租或者承购其他保障性住房的。

　　承租人有前款规定情形之一的，公共租赁住房的所有权人或者其委托的运营单位应当为其安排合理的搬迁期，搬迁期内租金按照合同约定的租金数额缴纳。

　　搬迁期满不腾退公共租赁住房，承租人确无其他住房的，应当按照市场价格缴纳租金；承租人有其他住房的，公共租赁住房的所有权人或者其委托的运营单位可以向人民法院提起诉讼，要求承租人腾退公共租赁住房。

　　第三十二条　房地产经纪机构及其经纪人员不得提供公共租赁住房出租、转租、出售等经纪业务。

第五章　法律责任

　　第三十三条　住房城乡建设（住房保障）主管部门及其工作人员在公共租赁住房管理工作中不履行本办法规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第三十四条　公共租赁住房的所有权人及其委托的运营单位违反本办法，有下列行为之一的，由市、县级人民政府住房保障主管部门责令限期改正，并处以3万元以下罚款：

　　（一）向不符合条件的对象出租公共租赁住房的；

　　（二）未履行公共租赁住房及其配套设施维修养护义务的；

　　（三）改变公共租赁住房的保障性住房性质、用途，以及配套设施的规划用途的。

　　公共租赁住房的所有权人为行政机关的，按照本办法第三十三条处理。

　　第三十五条　申请人隐瞒有关情况或者提供虚假材料申请公共租赁住房的，市、县级人民政府住房保障主管部门不予受理，给予警告，并记入公共租赁住房管理档案。

　　以欺骗等不正手段，登记为轮候对象或者承租公共租赁住房的，由市、县级人民政府住房保障主管部门处以1000元以下罚款，记入公共租赁住房管理档案；登记为轮候对象的，取消其登记；已承租公共租赁住房的，责令限期退回所承租公共租赁住房，并按市场价格补缴租金，逾期不退回的，可以依法申请人民法院强制执行，承租人自退回公共租赁住房之日起五年内不得再次申请公共租赁住房。

　　第三十六条　承租人有下列行为之一的，由市、县级人民政府住房保障主管部门责令按市场价格补缴从违法行为发生之日起的租金，记入公共租赁住房管理档案，处以1000元以下罚款；有违法所得的，处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款：

　　（一）转借、转租或者擅自调换所承租公共租赁住房的；

　　（二）改变所承租公共租赁住房用途的；

　　（三）破坏或者擅自装修所承租公共租赁住房，拒不恢复原状的；

　　（四）在公共租赁住房内从事违法活动的；

　　（五）无正当理由连续6个月以上闲置公共租赁住房的。

　　有前款所列行为，承租人自退回公共租赁住房之日起五年内不得再次申请公共租赁住房；造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　第三十七条　违反本办法第三十二条的，依照《房地产经纪管理办法》第三十七条，由县级以上地方人民政府住房城乡建设（房地产）主管部门责令限期改正，记入房地产经纪信用档案；对房地产经纪人员，处以1万元以下罚款；对房地产经纪机构，取消网上签约资格，处以3万元以下罚款。

第六章　附　　则

　　第三十八条　省、自治区、直辖市住房城乡建设（住房保障）主管部门可以根据本办法制定实施细则。

　　第三十九条　本办法自2012年7月15日起施行。

中华人民共和国公安部令

（第２４号）

　　《租赁房屋治安管理规定》已经１９９４年１０月２２日公安部部长办公会议通过，现予发布实施。

公安部部长　陶驷驹
　　一九九五年三月六日

租赁房屋治安管理规定

　　第一条　为加强租赁房屋的治安管理，做好安全防范，保护租赁双方的合法权益，特制定本规定。

　　第二条　本规定所称的租赁房屋，是指旅馆业以外以营利为目的，公民私有和单位所有出租用于他人居住的房屋。

　　第三条　公安机关对租赁房屋实行治安管理，建立登记、安全检查等管理制度。

　　第四条　城镇街道居民委员会、村民委员会及其治安保卫委员会，应当协助公安机关做好租赁房屋的安全防范、法制宣传教育和治安管理工作。

　　第五条　出租的房屋，其建筑、消防设备、出入口和通道等，必须符合消防安全和治安管理规定；危险和违章建筑的房屋，不准出租。

　　第六条　私有房屋出租的，出租人须持房屋所有权证或者其他合法证明、居民身份证、户口簿，向房屋所在地公安派出所申请登记；单位房屋出租的，出租人须持房屋所有权证、单位介绍信，到房屋所在地公安派出所申请登记，经审核符合本规定出租条件的，由出租人向公安派出所签订治安责任保证书。


　　第七条　房屋出租人的治安责任：
　　（一）不准将房屋出租给无合法有效证件的承租人；
　　（二）与承租人签订租赁合同，承租人是外来暂住人员的，应当带领其到公安派出所申报暂住户口登记，并办理暂住证；
　　（三）对承租人的姓名、性别、年龄、常住户口所在地、职业或者主要经济来源、服务处所等基本情况进行登记并向公安派出所备案；
　　（四）发现承租人有违法犯罪活动或者有违法犯罪嫌疑的，应当及时报告公安机关；
　　（五）对出租的房屋经常进行安全检查，及时发现和排除不安全隐患，保障承租人的居住安全；
　　（六）房屋停止租赁的，应当到公安派出所办理注销手续；
　　（七）房屋出租单位或者个人委托代理人管理出租房屋的，代理人必须遵守有关规定，承担相应责任。

　　第八条　房屋承租人的治安责任：
　　（一）必须持有本人居民身份证或者其他合法身份证件；
　　（二）租赁房屋住宿的外来暂住人员，必须按户口管理规定，在三日内到公安派出所申请暂住户口登记；
　　（三）将承租房屋转租或者转借他人的，应当向当地公安派出所申报备案；
　　（四）安全使用出租房屋，发现承租房屋有不安全隐患，应当及时告知出租人予以消除；
　　（五）承租的房屋不准用于生产、储存、经营易燃、易爆、有毒等危险物品；
　　（六）集体承租或者单位承租房屋的，应当建立安全管理制度。


　　第九条　违反本规定的行为，由县（市）公安局或者城市公安分局予以处罚：
　　（一）出租人未向公安机关办理登记手续或者未签定治安责任保证书出租房屋的，责令限期补办手续并没收非法所得，情节严重的可以并处月租金五倍以下的罚款；
　　（二）出租人将房屋出租给无合法有效证件承租人的，处以警告、月租金三倍以下的罚款；
　　（三）出租人不履行治安责任，发现承租人利用所租房屋进行违法犯罪活动或者有违法犯罪嫌疑不制止、不报告，或者发生案件、治安灾害事故的，责令停止出租，可以并处月租金十倍以下的罚款；
　　（四）承租人将承租房屋转租、转借他人未按规定报告公安机关的，处以警告，没收非法所得；
　　（五）承租人利用出租房屋非法生产、储存、经营易燃、易爆、有毒等危险物品的，没收物品，处月租金十倍以下罚款。

　　第十条　对出租或承租的单位违反规定的，依照本规定第九条由县（市）公安局或者城市公安分局予以处罚，同时对单位的主管负责人或者直接责任人处以月工资两倍以下的罚款。

　　第十一条　违反本规定构成违反治安管理行为的，依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》有关规定处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第十二条　被处罚人和单位对依照本规定作出的处罚决定不服的，可以依照《行政复议条例》的有关规定向上一级公安机关申请复议。复议期间，不停止处罚决定的执行。

　　第十三条　各省、自治区、直辖市公安厅、局可以依据本规定制定实施办法。

　　第十四条　本规定自发布之日起施行。

汽车租赁试点工作暂行管理办法

（１９９７年８月１３日）

第一章　总则

　　第一条　为规范汽车租赁业务，保证汽车租赁行业的健康发展，根据《实物性租赁业务试点工作管理试行办法》（内贸市字［１９９６］第１２５号），特制定本办法。

　　第二条　汽车租赁采取先试点后推广的做法，不断进行规范和完善。


　　第三条　本办法所称汽车租赁为实物租赁，是以取得汽车产品使用权为目的，由出租方提供租赁期内包括汽车功能、税费、保险、维修及配件等服务的租赁形式。


　　第四条　汽车租赁分为长期租赁和短期租赁两种形式。
　　本办法所称长期租赁，是租赁企业与用户签订长期（一般以年计算）租赁合同，按长期租赁期间发生的费用（通常包括车辆价格、维修保养费、各种税费开支、保险费及利息等）扣除预计剩存价后，按合同月数平均收取租赁费用，并提供汽车功能、税费、保险、维修及配件等综合服务的租赁形式。
　　本办法所称短期租赁，是租赁企业根据用户要求签订合同，为用户提供短期内（一般以小时、日、月计算）的用车服务，收取短期租赁费，解决用户在租赁期内与之相关的各项服务要求的租赁形式。


　　第五条　汽车租赁试点企业可根据企业自身条件选择开展长期或短期租赁，也可以同时开展长、短期租赁业务。

第二章　试点企业

　　第六条　现有的汽车租赁企业、销售企业和汽车生产企业的销售或租赁部门均可申请参加汽车长、短期租赁试点。

　　第七条　申请参加汽车租赁试点的企业应向国内贸易部提供下列材料：
　　（一）参加试点的申请报告；
　　（二）当地政府或商品流通主管部门的审核意见；
　　（三）试点方案和可行性研究报告；
　　（四）汽车租赁企业章程及企业运作的有关管理办法；
　　（五）进行汽车租赁的合同文本。

　　第八条　流通企业申请试点应当具备下列条件：
　　（一）具有合法注册登记手续和法定地位，具有长期销售或租赁汽车的经验和业绩；
　　（二）有开展汽车租赁的自有资金和较强的筹措资金能力；
　　（三）拥有相应的熟悉汽车租赁业务人员和汽车专业及维修的技术人员；
　　（四）具有严谨的汽车租赁业务程序和完善的规章制度及租赁手续；
　　（五）具有进行汽车租赁业务的经营场所、相应的配套设施和服务功能。

　　第九条　生产企业申请试点应当具备下列条件：
　　（一）国家重点规划发展的汽车生产企业，其产品质量好，具有一定的生产规模和市场占有率；
　　（二）有汽车租赁业务发展规划和开展汽车租赁的具体措施；
　　（三）有良好的商业信誉及相应的服务设施和功能。

　　第十条　汽车租赁试点企业，由国内贸易部根据企业的综合信誉、经济效益、租赁规模、管理水平和市场辐射能力等情况确定。

　　第十一条　经批准参加汽车租赁试点的企业，未办理工商登记或企业经营增项的，在开展汽车租赁经营活动以前，应持批准文件到当地工商行政管理部门办理注册登记或经营范围增项手续。

　　第十二条　租赁试点企业变更名称、法定代表人、地址、注册资金，应自变更之日起１５日内，报当地政府主管部门和国内贸易部备案。

　　第十三条　租赁试点企业经营行为暂停或终止，应及时办理有关手续，并自决定之日起３０日内，报当地政府主管部门和国内贸易部备案。

第三章　租赁合同

　　第十四条　汽车长期、短期租赁合同必须以书面形式签订。


　　第十五条　汽车长期、短期租赁合同要依据《中华人民共和国经济合同法》的有关要求，必须具备以下基本条款：
　　（一）出租方和承租方的法定名称及详细地址；
　　（二）注明租赁汽车的品牌、型号（包括底盘号和发动机号）、车牌号、数量及附属物品清单（如车载电话、备份轮胎、随车工具）等；
　　（三）注明在租赁期内被租赁汽车的所有权属于汽车租赁企业；
　　（四）租赁合同生效的起止日期；
　　（五）明确租金金额、支付日期和方式；
　　（六）注明对被租赁汽车的保养、维修及管理条款；
　　（七）承租方对车辆的检验及返还时出租方验收条款；
　　（八）租赁双方对合同期满后车辆的使用和处理意见的条款；
　　（九）租赁合同双方的权利与义务；
　　（十）合同担保、保险、违约责任及违约处理；
　　（十一）双方商定的其它条款。


　　第十六条　租赁合同一经生效，即对双方发生法律效力，任何一方当事人，未经对方书面同意，不得单方面更改和解除合同。

第四章　经营活动

　　第十七条　汽车租赁企业可以采取分期付款的形式直接从汽车生产企业、汽车销售企业购买租赁用车。以小轿车为租赁对象的汽车租赁企业，应向当地政府有关部门申请控购指标。


　　第十八条　开展汽车租赁的企业要为用户提供设备齐全，技术状况良好，运行安全可靠，相关证件完备的车辆。


　　第十九条　汽车租赁企业要对租赁车辆制订出定期的检查、保养规定。应建立、完善汽车维修服务网点，及时、有效地维修车辆。在维修期间，租赁企业有责任向用户提供性能良好的代用车。


　　第二十条　汽车租赁企业必须按我国现行险种为租赁车辆投保。在车辆租赁期内如发生保险事故，租赁用户要及时向交通管理部门及租赁企业报告，由租赁企业向保险公司办理理赔。对车辆损失保险公司理赔不足部分的处理，在租赁合同中也应有明确的条款规定。


　　第二十一条　租赁企业在与用户签订长期租赁合同时，必须对合同期满后的汽车残值和各项经济指标作出合理价格测算，尽量使车辆处于比较合理的经济水平。


　　第二十二条　租赁试点企业在下列情况下，可以对租赁车辆作直接销售、委托拍卖或投放旧车交易市场交易的处理：
　　（一）在租赁合同中，双方已对租赁期满后的车辆作了定向销售协议条款的；
　　（二）租赁试点企业对租赁车辆各项经济指标合理测算后，继续从事租赁经营不经济的；
　　（三）租赁试点企业由于各种原因停业，不能继续开展租赁经营的。
　　对做上述处理的车辆，仅限于本企业更换下来未达到国家规定报废标准的租赁车辆。对更换下来达到报废标准的租赁车辆，汽车租赁企业要严格按照国家有关规定予以报废。


　　第二十三条　租赁企业在签订租赁合同之前（尤其是签订长期租赁合同），对用户的支付能力要有充分的资信调查。当用户不能支付租赁费或车辆不能归还时，必须依据法律手段进行回收。


　　第二十四条　租赁企业要严格履行汽车租赁合同，自觉维护租赁双方的权益。一旦出现纠纷，经双方协商不能达成一致意见时，要严格按照法律程序，由有管辖权的人民法院或仲裁机构进行处理。

第五章　管理监督

　　第二十五条　商品流通主管部门和有关执法部门有权对汽车租赁试点企业进行监督检查。

　　第二十六条　由国内贸易部会同当地商品流通主管部门对租赁试点企业进行指导。当地商品流通主管部门要积极为试点企业协调、解决试点中存在的问题，不断总结试点经验，研究探讨推动试点工作顺利开展的办法和措施。

　　第二十七条　确定为汽车租赁试点的企业要努力开拓业务，不断扩大租赁规模。积极参加主管部门组织的各项试点活动。每季度末将本企业试点的综合情况报国内贸易部机电设备流通司、市场建设管理司（具体内容另行规定）。

　　第二十八条　国内贸易部在每年一季度对试点租赁企业进行年检。被检者需提供以下材料：企业的资产负债表、损益表、利润分配表及重点经营活动记录等。

　　第二十九条　凡有以下情形之一者，视为年检不合格：
　　（一）批准为汽车租赁试点单位后，６个月内没有开展业务的；
　　（二）企业经营秩序混乱，交易行为不规范，规章制度执行不力的；
　　（三）租赁规模较小或租赁规模提高不大的；
　　（四）不按规定申报年检材料的。
　　对于年检不合格的试点企业，国内贸易部将责令进行整改，６个月内整改没有明显效果的，取消企业试点资格。

第六章　附则

　　第三十条　本办法由国内贸易部负责解释。

　　第三十一条　本办法自发布之日起施行。

汽车租赁行业行规行约

（2001年4月6日中国出租汽车暨汽车租赁协会 汽车租赁工作委员会2001年工作会议通过）

第一章　总则

　　第一条　汽车租赁是经营性租赁，又称服务性租赁的一种形式。汽车租赁是承租人向租赁公司短期租赁汽车，并由租赁公司提供养路、保险、维修保养等售后服务，是一项可撤消的不完全支付的短期租赁业务。


　　第二条　为规范经营，促进汽车租赁行业发展，特制定本行规行约。

　　第三条　本行规行约为行业自律公约，所有汽车租赁经营者（以下简称经营者），无论其隶属关系、经济性质、经营规模，均应遵守。

　　第四条　中国出租汽车暨汽车租赁协会（以下简称协会）在政府有关部门的指导下，组织实施本行规行约。

　　第五条　协会有权对不遵守行规行约的会员予以必要的教育和处罚，包括警告、通报批评、责令公开检查、开除会籍等，对非会员经营者，建议政府主管部门处理。

　　第六条　本行规行约与法律、法规冲突或重叠时，以相关法律、法规为准。

第二章　行规

　　第七条　协会作为汽车租赁业惟一的全国性行业协会，既是政府与经营者之间沟通的桥梁，亦是经营者利益的代表者。经营者对政府部门颁布的有关政策、法规和管理条例如有异议或其它困难，可寻求协会帮助。

　　第八条　协会承担政府主管部门行政范围之外的职责，在宏观上指导、协调经营者经营，解决行业发展中存在的问题，经营者应服从协会的管理。

　　第九条　经营者应按照诚信、守法的原则从事经营活动，严格遵守汽车租赁行业的有关政策、法令、法规和指示。


　　第十条　租赁车辆的车主必须与经营者名称相符。经营者不得将他人车辆、未办理汽车租赁合法经营手续的车辆用于租赁。


　　第十一条　汽车租赁承租方可为法人或非独立法人单位及具有完全民事责任的自然人，包括外籍人土。经营者应对承租方的资信予以审查。承租方租赁车辆时，需提供能够证明其合法身份的有效证件，如：营业执照副本、法人代码证书、社团法人登记证、合法护照、居住证、介绍信、法定代表人身份证、驾驶员身份证、驾驶员驾驶证等原件。


　　第十二条　经营者应制备符合《中华人民共和国合同法》规定的《汽车租赁合同》，严格按照《汽车租赁合同》规定条款为承租方提供汽车租赁服务。《汽车租赁合同》应包括以下内容：
　　（一）汽车经营者和承租方的法定名称及详细地址。
　　（二）租赁车辆的品牌、型号、发动机号、车架号、车牌号、颜色等。
　　（三）注明租赁期间被租赁车辆的所有权属于汽车经营者。
　　（四）租赁期限、起止日期限制。
　　（五）租金金额、计算方法、支付日期和方式。
　　（六）租赁保证金的数额及处置。
　　（七）车辆交接地点、方法及车辆验收条款。
　　（八）车辆保养、维修、保险及管理条款。
　　（九）合同双方的权利与义务。
　　（十）合同违约责任及处理办法。


　　第十三条　中国出租汽车暨汽车租赁协会租赁工作委员会根据各城市的市场行情，提出全国汽车租赁行业租金指导标准，并由协会发布。各城市行业管理部门结合本城市的市场行情，参照指导标准确定本城市租赁车辆租金标准，并报物价管理部门批准。企业不得以低价竞争，扰乱市场。承租方应预付租金。


　　第十四条　租赁期限内租赁车辆如超出行驶里程，承租方应支付超程费；如超出租期，承租方应支付超时费。


　　第十五条　保证金原则上不得用于支付租金。保证金是承租方支付的其它费用，如违约金、超程费、超时费等。合同结束后，扣除实际发生费用后退还承租方。


　　第十六条　《汽车租赁合同》应对租赁期间租赁车辆发生的费用予以确认。承租方原则上只承担车辆的燃料费、通行费、停车费及违章罚款。经营者承担租赁车辆的养路费、车船使用税、年检费、保险费及车辆正常的保养、维修费用（如合同另有约定的，按约定执行）。如因承租方人为原因造成车辆损坏的维修费，承租方应承担全部或部分。


　　第十七条　经营者应建立完善的车辆检查、保养、维修、故障救援、保险理赔等服务保障体系，保证承租方的合法权益。在维修期间，汽车租赁经营者有责任向承租方提供性能良好、车型相当的替换车辆。


　　第十八条　经营者应对承租方承担车辆损失险、第三者责任险和盗险。《汽车租赁合同》应规定承租方对免赔部分、车辆被盗之后的租金承担责任。经营者负责办理理赔事宜。


　　第十九条　租赁车辆的年检、保险办理等事务性工作由经营者负责。


　　第二十条　经营者可将未达到报废标准的更换车辆按照国家有关规定，经旧车交易市场，销售给承租方，并可在汽车租赁合同中予以确定。

第三章　行约

　　第二十一条　经营者之间不分系统，不分企业大小，相互尊重，加强团结。

　　第二十二条　平等竞争，以优取胜。严格遵守行规，规范经营，不以不正当手段争夺经营者业务。

　　第二十三条　经营者之间在竞争中发生问题，首先应由双方协商解决，必要时可通过协会及政府主管部门共同协商解决，不得采取不正当措施。

　　第二十四条　经营者之间在风险控制、经营管理、车辆维修、科技成果等方面进行交流，精诚合作，相互支持，共同进步。

　　第二十五条　经营者有义务向协会通报与行业有关的情况和信息，并参加协会组织的行业活动。

第四章　附则

　　第二十六条　本行规行约经中国出租汽车暨汽车租赁协会汽车租赁工作委员会讨论通过后发布实施。

　　第二十七条　本行规行约如有未尽事宜，需经中国出租汽车暨汽车租赁协会汽车租赁工作委员会讨论方得补充修正。

江省高级人民法院办公室印发《关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》的通知
（浙高法办〔2014〕39号）

本省各级人民法院：

　　现将《关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》印发给你们。执行中遇有问题，可根据不同诉讼环节分别报我院执行局或审监庭。

浙江省高级人民法院办公室

2014年9月11日

浙江省高级人民法院关于执行
非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答

　　人民法院在执行中拍卖被执行人的非住宅房屋（以下简称房屋）时，经常遇到案外人以其对该房屋享有租赁权为由，主张拍卖不破除租赁。而申请执行人则认为被执行人与案外人恶意串通虚构租赁关系，要求法院不予采信。为了保障申请执行人和房屋承租人的合法权益，确保执行程序顺利进行，维护司法权威，省高院经深入调研，依照《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律及相关司法解释的规定，对执行被执行人的房屋时案外人主张租赁权涉及的主要问题作出解答，供全省法院办案中参考。

　　一、人民法院执行被执行人的房屋时，案外人以其在案涉房屋设定抵押或者被人民法院查封之前（以下简称抵押、查封前）已与被执行人签订租赁合同且租赁期限未满为由，主张拍卖不破除租赁，执行机构应如何审查？

　　答：执行机构可根据案外人及当事人提供的证据，重点围绕租赁合同的真实性、租赁合同签订的时间节点、案外人是否占有案涉房屋等问题进行审查。如果租赁合同真实、合同签订于案涉房屋抵押、查封前且案外人在抵押、查封前已依据合同合法占有案涉房屋至今的，执行中应当保护案外人的租赁权。

　　二、执行机构审查租赁合同的真实性，如何把握标准？

　　答：执行机构一般作形式审查，经审查发现当事人自认或者有其他明确的证据证明租赁合同为虚假，或者名为租赁实为借贷担保、房屋使用权抵债等关系的，对租赁合同的真实性不予认可。

　　租赁合同未生效或者已在另案中被撤销、确认无效的，对案外人的租赁权不予认可。

　　三、执行机构审查租赁合同是否签订于案涉房屋抵押、查封前，如何把握标准？

　　答：如果在抵押、查封前，租赁合同的当事人已经根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条、住房和城乡建设部制定的《商品房屋租赁管理办法》第十四条、第十九条的规定办理了租赁登记备案手续的，执行机构应当认定租赁合同签订于抵押、查封前。

　　经审查发现有下列情形之一的，一般也可认定租赁合同签订于抵押、查封前：

　　1、租赁合同的当事人在抵押、查封前已就相应租赁关系提起诉讼或仲裁的；

　　2、租赁合同的当事人在抵押、查封前已办理租赁合同公证的；

　　3、有其他确切证据证明租赁合同签订于抵押、查封前的，如租赁合同当事人已在抵押、查封前缴纳相应租金税、在案涉房屋所在物业公司办理租赁登记、向抵押权人声明过租赁情况等。

　　四、执行机构审查案外人是否在抵押、查封前已经占有且至今占有案涉房屋，如何把握标准？

　　答：有下列情形之一的，可以认定案外人在抵押、查封前已经占有且至今占有案涉房屋：

　　1、案外人在抵押、查封前已经在且至今仍在案涉房屋内生产经营的；

　　2、案外人在抵押、查封前已经领取以案涉房屋作为住所地的营业执照且至今未变更住所地的；

　　3、案外人在抵押、查封前已经由其且至今仍由其支付案涉房屋水电、物业管理等费用的；

　　4、案外人在抵押、查封前已经对案涉房屋根据租赁用途进行装修的；

　　5、案外人提供其他确切证据证明其已在抵押、查封前直接占有案涉房屋的。

　　五、对问题一所述情况，程序上应如何处理？当事人和案外人如何救济？

　　答：执行实施人员根据本解答第十条的规定进行现场查封时已经发现有案外人依据租赁合同占有案涉房屋的，在处置前应告知申请执行人拟带租拍卖。申请执行人提出异议的，移送执行审查机构参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行处理。

　　根据本解答第十条的规定发布拍卖预告后，有其他案外人主张租赁权的，执行实施人员应向其告知虚构租赁关系对抗执行的法律后果。如案外人坚持其主张的，告知其提交异议书和相应证据材料，并移交执行审查机构依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查处理。

　　申请执行人或案外人对执行审查机构作出的裁定不服的，可依法提起执行异议之诉。

　　六、人民法院执行已设定抵押的房屋时，在抵押权设立后承租房屋的案外人以被执行人出租房屋时未告知抵押情况等为由，主张实现抵押权不得影响其租赁权，如何处理？

　　答：抵押登记具有公示公信效力。此外，房屋出租人负有向承租人告知房屋抵押情况的义务。基于此，《中华人民共和国物权法》第一百九十条明确规定：抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条亦规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。故在题述情况下，人民法院应当按照最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条的规定，将案涉房屋上的租赁权涤除后再依法拍卖。

　　七、人民法院执行已先期查封的房屋时，在查封后承租房屋的案外人以其不知道房屋被查封为由，主张拍卖房屋不得影响其租赁权，如何处理？

　　答：最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”该条中的“设立权利负担”包括设定租赁关系。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条亦规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但房屋在出租前已被人民法院依法查封的除外。故在题述情况下，人民法院应当将案涉房屋上的租赁权涤除后再依法拍卖。

　　八、对问题六、七所述情况，程序上应如何处理？当事人和案外人如何救济？

　　答：执行实施机构应当作出裁定（裁定样式另行发布），明确案外人与被执行人之间的租赁关系不得对抗申请执行人，对案外人的租赁权依法予以涤除。案外人不服提出异议的，执行审查机构应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定进行处理。

　　在问题六、七所述情况下，执行实施机构对案涉房屋上的租赁权不予涤除的，申请执行人可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定提出异议。

　　九、人民法院如何防止被执行人与案外人恶意串通，虚构租赁关系，对抗对房屋的执行？

　　答：一是要积极倡导房屋出租人和承租人进行房屋租赁备案登记；二是引导市场主体在接受房屋抵押前查明现状，如是否存在案外人占有等情况，并固定相关证据；三是要在保全和执行环节严格落实现场查封制度；四是对虚构租赁关系、对抗法院执行的行为，一经查实，要依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条的规定对相关责任人予以罚款、拘留。构成贷款诈骗、骗取贷款、拒不执行判决裁定等犯罪的，依法追究刑事责任。

　　十、房屋现场查封制度的具体要求有哪些？

　　答：对房屋进行查封时，除了在建设（房地产）主管部门办理查封登记外，还应根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第九条、第二十条之规定，到现场查封并制作笔录。笔录中应载明房屋实际状况、使用情形等事项，执行人员及保管人应当在笔录上签名，有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十五条规定的人员到场的，到场人员也应当在笔录上签名。发现查封的房屋部分或全部为案外人占有的，应当场询问案外人的姓名（或名称）、住所（或住所地）、占有原因、占有期限等内容并记入查封笔录。案外人主张系承租房屋的，应责令其当场提供租赁合同、租金支付凭据等。

　　拟对查封的房屋进行拍卖的，执行实施机构应当在作出拍卖裁定时一并作出拍卖预告。预告中须载明，对拟拍卖房屋享有租赁权等权益的案外人应当在指定期限内向执行法院申报，逾期不申报的自行承担不利后果。拍卖预告应当在现场张贴。

浙江法院破解房屋执行中的虚假租赁难题新闻发布会

浙江省高级人民法院执行局副局长　傅松苗

（2014年10月15日）

各位新闻界的朋友：

　　大家好！

　　民商事案件的执行难，一直是摆在法院面前的一大难题。大家知道，治老赖其实就是查他的财产、找他的人，而房产是财产重要组成部分。人民法院在执行中拍卖被执行人的房屋包括已设定抵押的房屋时，时常有案外人以其对该房屋享有租赁权为由主张拍卖不破除租赁的情况发生。大量的租赁关系存疑，广大债权人特别是银行对此反映强烈。为此，省高院出台了《关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》。下面，我将对虚构房屋租赁情况和《解答》作一介绍。

　　一、虚构房屋租赁规避执行的现状

　　一些基层法院反映：现在每一处房屋的拍卖，几乎都有案外人出来主张租赁权。据省银行业协会不完全统计，2013年年初至今，仅是五大国有商业银行在浙江的分支机构，就遇到贷款时房屋抵押人承诺不存在租赁情况、但处置时案外人却出来主张租赁权的案件121件，标的额177168.55万元。对此，申请执行人往往认为被执行人与案外人恶意串通虚构租赁关系来规避执行，要求法院不予采信。

　　但目前现实情况是，只有少量的虚假租赁能够被执行机构调查揭穿。大量的租赁关系虽然存疑，但法院囿于力量和手段所限，难以彻底查处，也无法从证据、法律上作出否定，只得“带租拍卖”，从而很大程度上影响成交率和成交价格，不利于债权人合法权益的及时有效实现。

　　据分析，这些案外人据以提出异议的“租赁关系”大多具有以下特点：租赁合同落款日期在设定抵押或法院查封之前；未办理租赁登记备案手续；约定最长租赁年限；声称租金已一次性付清；出租人和承租人关系特殊等。

　　“买卖不破租赁”制度和案外人异议制度都是立足于我国经济社会发展状况制定的符合国情的法律制度。从法律意义上说，租赁行为虽属债权行为，但真正的承租人往往多为经济上的弱者，法律为保障承租人的权益，《合同法》第二百二十九条作出规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。这就是“买卖不破租赁”原则。法院执行虽是落实生效法律文书确定的权利义务的法定程序，但不排除发生误将案外第三人的财产当作被执行人的责任财产加以执行的可能。鉴于此，为了维护案外第三人的合法权益，《民事诉讼法》第二百二十七条特别规定了案外人异议和异议之诉制度。目前的现实情况是，这两个制度被一些被执行人用来规避、对抗执行。义乌法院在一次拍卖一处房产时，第二天上午拍卖，头天下午有个案外人以对该房屋享有租赁权为由提出异议，被义乌法院审查后驳回；拍卖当天上午，又有3个案外人提出异议，他们目的非常明显，意在阻挠拍卖。上述现象，手段多样，且有愈演愈烈之势。

　　究其原因，我们认为主要有以下几点：一是诚信缺失。法院拍卖的不少房产属于银行享有抵押权的抵押物，债务人抵押给银行时已作出过不存在租赁情况的书面承诺，事后却仍然虚构租赁关系。二是无视司法权威。对法院查封的房产，也不顾后果敢于虚构租赁关系，并据此提出异议，甚至提起异议之诉。三是法无明文规定。我国现行法律对租赁权获得物权化保护的条件（公示方式）尚没有作出相关明确规定。《城市房地产管理法》虽确立了房屋租赁登记备案制度，但考究其立法初衷和目的，系作为一种行政管理手段而非公示方式加以规定。四是现金交易缺乏规制。由于我国目前对现金交易还未有具体明确的规制，从而也为被执行人和案外人虚构支付租金事实提供了串通的方便。

　　二、《解答》的主要内容

　　为了解决上述问题，2014年9月，浙江高院制定出台了《关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》（以下简称《解答》），明确执行程序中应以占有作为认定租赁权成立与否的标准。当然，租赁权要获得保护，还必须同时具备租赁合同真实、租赁合同签订于案涉房屋设定抵押或被法院查封之前（以下简称抵押、查封前）等条件。

　　《解答》只针对非住宅房屋，即主要针对厂房、商铺、办公楼等经营性房屋。之所以如此限定，我们是基于以下考虑：一是经营性房屋使用价值大，从维护交易安全和强化税收管理等方面考虑，设定租赁关系后更有登记、占有之必要；二是经营性房屋的所有权人大多为商事主体，熟悉市场交易规则，有较强的法律意识，对其作出更加严格的规定并不为过。而住宅房屋租赁问题因量多面广，且涉及广大人民群众的切身利益，予以规范的时机尚不成熟，故《解答》中暂未涉及。

　　我们认为，将占有作为认定租赁权成立与否的标准无疑具有极大的合理性：一是符合租赁权特殊保护制度的立法目的。如前面所言，“买卖不破租赁”的主要立法目的在于保护相对弱势的群体，避免由于出租人处分租赁物的行为而导致承租人被迫搬离租赁的房屋，因此危及租赁人基本的生产生活权利。而在承租人尚未占有租赁物时，承租人对于租赁物的依赖尚未建立，履行买卖合同并不危及承租人的上述权利。二是符合相关司法解释的精神。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》强调了占有对于租赁的意义。该司法解释第六条规定，就同一房屋存在数份有效租赁合同、承租人均主张履行的情况下，人民法院按照占有、登记备案、合同成立在先的顺序确定履行合同的承租人。三是能够堵住任意虚构租赁合同的漏洞，有效防止恶意规避执行行为的发生。开始占有的时间节点必须是在案涉房屋抵押、查封前，而且必须至今占有，也即必须是在法院执行时仍然占有。

　　同时，为了便于在实务中能平衡掌握，维护正当租赁权益，合法有效地执行，《解答》也明确了五种情形下可以认定案外人在抵押、查封前已经占有且至今占有案涉房屋：（一）案外人在抵押、查封前已经在且至今仍在案涉房屋内生产经营的；（二）案外人在抵押、查封前已经领取以案涉房屋作为住所地的营业执照且至今未变更住所地的；（三）案外人在抵押、查封前已经由其且至今仍由其支付案涉房屋水电、物业管理等费用的；（四）案外人在抵押、查封前已经对案涉房屋根据租赁用途进行装修的；（五）案外人提供其他确切证据证明其已在抵押、查封前直接占有案涉房屋的。

　　对于租赁合同的真实性，《解答》明确了在执行程序中一般只作形式审查。经审查，一旦发现当事人自认或者有其他明确的证据证明租赁合同为虚假，或者名为租赁实为借贷担保、名为租赁实为房屋使用权抵债的，则对租赁合同的真实性不予认可。在案外人异议之诉案件审理中，则需要对租赁合同的真实有效性作实质审查。

　　对于租赁合同是否签订于案涉房屋抵押、查封前，《解答》同样采用了客观性标准，明确了四种情形下可以认定租赁合同签订于案涉房屋抵押、查封前：（一）租赁合同的当事人在抵押、查封前已在房屋管理部门办理租赁登记备案手续的；（二）租赁合同的当事人在抵押、查封前已就相应租赁关系提起诉讼或仲裁的；（三）租赁合同的当事人在抵押、查封前已办理租赁合同公证的；（四）有其他确切证据证明租赁合同签订于抵押、查封前的，如租赁合同当事人已在抵押、查封前缴纳相应租金税、在案涉房屋所在物业公司办理租赁登记、向抵押权人声明过租赁情况等。这就在一定程度上堵住了被执行人与案外人通过倒签房屋租赁合同以规避执行的漏洞，同时也可引导房屋出租人和承租人主动进行房屋租赁登记备案。

　　当然，仅仅依靠审查案外人异议时的从严把关难以完全识破虚假租赁，因为与被执行人串通的案外人可以在案涉房屋抵押或者被查封后制造占有事实，而申请执行人一般很难证明案外人真正开始占有的时间节点。为此，《解答》提出，还应从其他环节入手遏制房屋执行中的虚假租赁现象：一是引导市场主体在接受房屋抵押前查明现状，如是否存在案外人占有等情况，并固定相关证据。二是要求在保全和执行环节严格落实现场查封制度，保全、执行人员亲赴现场查明房屋实际状况和使用情形。三是对虚构租赁关系、对抗法院执行的行为，一经查实，要依法对相关责任人员采取罚款、拘留，直至追究刑事责任等惩戒措施。

　　在此，我们也恳请媒体呼吁社会并正告被执行人，不要动歪脑筋、耍小聪明，虚构租赁关系规避执行必将受到法律的制裁。

　　谢谢大家。