【1】民法典关于业主与物业的相关规定

【2】最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释

【3】物业管理条例

【4】浙江省物业管理条例

【5】宁波市住宅小区物业管理条例

【6】业主大会和业主委员会指导规则

【7】台州市物业管理条例 （自2021年5月1日起施行）

【8】最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释

【9】台州市业主大会与业主委员会指导规则

【10】关于通过司法途径和聘用律师维权召开业主大会的公告

物权编 第二分编 

           第六章  业主的建筑物区分所有权

           第七章  相邻关系

           第八章  共有

合同编 第二十四章　物业服务合同

第271条　【建筑物区分所有权】业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第272条　【业主对专有部分的权利和义务】业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

第273条　【业主对共有部分的权利和义务】业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。
       业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

第274条　【建筑区划内道路、绿地等的权利归属】建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

第275条　【车位、车库的归属】建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
       占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

第276条　【车位、车库的首要用途】建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

第277条　【业主自治管理组织的设立及指导和协助】业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。
       地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

第278条　【业主共同决定事项及表决】下列事项由业主共同决定：
　　（一）制定和修改业主大会议事规则；
　　（二）制定和修改管理规约；
　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
　　（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
　　（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
　　（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
　　（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
　　（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
　　（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
　　业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第279条　【业主改变住宅用途的限制条件】业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。

第280条　【业主大会、业主委员会决定的效力】业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。
　　业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第281条　【建筑物及其附属设施维修资金的归属和处分】建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。
　　紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。

第282条　【共有部分的收入分配】建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

第283条　【建筑物及其附属设施的费用分担和收益分配】建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。

第284条　【建筑物及其附属设施的管理主体】业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
　　对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

第285条　【业主和物业服务企业或其他管理人的关系】物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，依照本法第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受业主的监督，并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。
　　物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作。

第286条　【业主的相关义务及责任】业主应当遵守法律、法规以及管理规约，相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。
　　业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。
　　业主或者其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。

第287条　【业主合法权益的保护】业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。

第七章　相邻关系

第288条　【处理相邻关系的原则】不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

第289条　【处理相邻关系的法律依据】法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。

第290条　【用水、排水相邻关系】不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。
　　对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。

第291条　【通行相邻关系】不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。

第292条　【相邻土地的利用】不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。

第293条　【相邻通风、采光和日照】建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。

第294条　【相邻不动产之间不可量物侵害】不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、土壤污染物、噪声、光辐射、电磁辐射等有害物质。

第295条　【维护相邻不动产安全】不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。

第296条　【使用相邻不动产避免造成损害】不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。

第八章　共有

第297条　【共有及其类型】不动产或者动产可以由两个以上组织、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。

第298条　【按份共有】按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。

第299条　【共同共有】共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。

第300条　【共有人对共有物的管理权】共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。

第301条　【共有物的处分、重大修缮和性质、用途变更】处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。

第302条　【共有物管理费用的分担】共有人对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照其约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。

第303条　【共有物的分割】共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割造成其他共有人损害的，应当给予赔偿。

第304条　【共有物的分割方式】共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。
　　共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。

第305条　【按份共有人的份额处分权和其他共有人的优先购买权】按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。

第306条　【优先购买权的实现方式】按份共有人转让其享有的共有的不动产或者动产份额的，应当将转让条件及时通知其他共有人。其他共有人应当在合理期限内行使优先购买权。
　　两个以上其他共有人主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的共有份额比例行使优先购买权。

第307条　【因共同财产产生的债权债务关系的对外、对内效力】因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但是法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。

第308条　【按份共有的推定】共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。

第309条　【按份共有人份额的确定】按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。

第310条　【用益物权、担保物权共有的参照适用】两个以上组织、个人共同享有用益物权、担保物权的，参照适用本章的有关规定。

第二十四章　物业服务合同

第937条　【物业服务合同定义】物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。
　　物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

第938条　【物业服务合同内容和形式】物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。
　　物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。
　　物业服务合同应当采用书面形式。

第939条　【物业服务合同的效力】建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。

第940条　【前期物业服务合同法定终止条件】建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

第941条　【物业服务转委托的条件和限制性条款】物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的，应当就该部分专项服务事项向业主负责。
　　物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。

第942条　【物业服务人的一般义务】物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。
　　对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

第943条　【物业服务人信息公开义务】物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

第944条　【业主支付物业费义务】业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
　　业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
　　物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

第945条　【业主告知、协助义务】业主装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务人，遵守物业服务人提示的合理注意事项，并配合其进行必要的现场检查。
　　业主转让、出租物业专有部分、设立居住权或者依法改变共有部分用途的，应当及时将相关情况告知物业服务人。

第946条　【业主合同任意解除权】业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。
　　依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。

第947条　【物业服务合同的续订】物业服务期限届满前，业主依法共同决定续聘的，应当与原物业服务人在合同期限届满前续订物业服务合同。
　　物业服务期限届满前，物业服务人不同意续聘的，应当在合同期限届满前九十日书面通知业主或者业主委员会，但是合同对通知期限另有约定的除外。

第948条　【不定期物业服务合同】物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。
　　当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。

第949条　【物业服务人的移交义务及法律责任】物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。
　　原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。

第950条　【物业服务人的后合同义务】物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。

最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释

       2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过，

       根据2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过的《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于在民事审判工作中适用《中华人民共和国工会法》若干问题的解释〉等二十七件民事类司法解释的决定》修正）

　　为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。


　　第一条　业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨碍物业服务与管理的行为，物业服务人请求业主承担停止侵害、排除妨碍、恢复原状等相应民事责任的，人民法院应予支持。

　　第二条　物业服务人违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。
　　业主请求物业服务人退还其已经收取的违规费用的，人民法院应予支持。

　　第三条　物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务人退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。

　　第四条　因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院可以参照关于业主的规定处理。

　　第五条　本解释自2009年10月1日起施行。

　　本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。

                                       物业管理条例

       2003年6月8日中华人民共和国国务院令第379号公布　

       根据2007年8月26日《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》第一次修订

       根据2016年2月6日《国务院关于修改部分行政法规的决定》第二次修订　

       根据2018年3月19日《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》第三次修订）

第一章　总　　则

第一条　为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。

第二条　本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第三条　国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。

第四条　国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。

第五条　国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。
　　县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

第二章　业主及业主大会

第六条　房屋的所有权人为业主。
　　业主在物业管理活动中，享有下列权利：
　　（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
　　（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
　　（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
　　（四）参加业主大会会议，行使投票权；
　　（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；
　　（六）监督业主委员会的工作；
　　（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
　　（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
　　（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
　　（十）法律、法规规定的其他权利。

第七条　业主在物业管理活动中，履行下列义务：
　　（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
　　（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
　　（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
　　（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
　　（五）按时交纳物业服务费用；
　　（六）法律、法规规定的其他义务。

第八条　物业管理区域内全体业主组成业主大会。
　　业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

第九条　一个物业管理区域成立一个业主大会。
　　物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第十条　同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第十一条　下列事项由业主共同决定：
　　（一）制定和修改业主大会议事规则；
　　（二）制定和修改管理规约；
　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
　　（四）选聘和解聘物业服务企业；
　　（五）筹集和使用专项维修资金；
　　（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
　　（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

第十二条　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
　　业主可以委托代理人参加业主大会会议。
　　业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
　　业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
　　业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第十三条　业主大会会议分为定期会议和临时会议。
　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

第十四条　召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。
　　住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。
　　业主委员会应当做好业主大会会议记录。

第十五条　业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：
　　（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
　　（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
　　（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
　　（四）监督管理规约的实施；
　　（五）业主大会赋予的其他职责。

第十六条　业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。
　　业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。
　　业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。

第十七条　管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
　　管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。
　　管理规约对全体业主具有约束力。

第十八条　业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。

第十九条　业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
　　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

第二十条　业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
　　在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
　　住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。

第三章　前期物业管理

第二十一条　在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

第二十二条　建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
　　建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。

第二十三条　建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。
　　物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

第二十四条　国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。
　　住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。

第二十五条　建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

第二十六条　前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

第二十七条　业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

第二十八条　物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

第二十九条　在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：
　　（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
　　（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
　　（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
　　（四）物业管理所必需的其他资料。
　　物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

第三十条　建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。

第三十一条　建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

第四章　物业管理服务

第三十二条　从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。
　　国务院建设行政主管部门应当会同有关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强行业诚信管理。

第三十三条　一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。

第三十四条　业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。
　　物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

第三十五条　物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
　　物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

第三十六条　物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。
　　业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。

第三十七条　物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。

第三十八条　物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。
　　物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。

第三十九条　物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

第四十条　物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

第四十一条　业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
　　已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

第四十二条　县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。

第四十三条　物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。

第四十四条　物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
　　物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

第四十五条　对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。
　　有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

第四十六条　物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
　　物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

第四十七条　物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。
　　物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。

第四十八条　县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。

第五章　物业的使用与维护

第四十九条　物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。
　　业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。

第五十条　业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。
　　因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。
　　业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。

第五十一条　供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
　　前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。

第五十二条　业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。
　　物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

第五十三条　住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
　　专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
　　专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。

第五十四条　利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第五十五条　物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。
　　责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。

第六章　法律责任

第五十六条　违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。

第五十七条　违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第五十八条　违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。

第五十九条　违反本条例的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第六十条　违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

第六十一条　违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。

第六十二条　违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

第六十三条　违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：
　　（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；
　　（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；
　　（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。
　　个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。

第六十四条　违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

第六十五条　业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。

第六十六条　违反本条例的规定，国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

第七章　附　　则

第六十七条　本条例自2003年9月1日起施行。

                                 浙江省物业管理条例

      2006年5月24日浙江省第十届人民代表大会常务委员会第二十五次会议通过　

      2006年5月24日浙江省人民代表大会常务委员会公告第55号公布，自2006年10月1日起施行

第一章　总则

第一条　为规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》和其他有关法律、行政法规规定，结合本省实际，制定本条例。

第二条　本省行政区域内的物业管理、使用及其监督管理适用本条例。

第三条　本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主与物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

第四条　县级以上人民政府房产行政主管部门（以下称物业主管部门）负责本行政区域内物业管理的监督管理工作。
　　县级以上人民政府有关行政管理部门按照各自职责，协助做好本行政区域内物业管理的监督管理工作。
　　街道办事处、乡镇人民政府负责协调物业管理与社区建设之间的关系，协助物业主管部门对物业管理进行指导和监督。

第二章　业主、业主大会和业主委员会

第五条　业主在物业管理活动中，享有国务院《物业管理条例》规定的权利，并应当履行国务院《物业管理条例》规定的义务。

第六条　物业管理区域内全体业主组成业主大会。
　　业主大会代表和维护全体业主有关物业管理的合法权益，履行国务院《物业管理条例》规定的职责。
　　物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，可以不成立业主大会，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第七条　一个物业管理区域成立一个业主大会。
　　物业管理区域由物业所在地县级物业主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府根据物业的共用设施设备配置、建筑规模、社区建设等因素划分。物业管理区域的划分，应当征求居民委员会的意见。
　　新建住宅区，包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区，拥有共同的配套设施设备的，应当划分为一个物业管理区域。
　　旧城区规划范围内新开发建设的住宅，与周边原有住宅区房屋相毗连的，经相关业主同意，可以归并为一个物业管理区域。

第八条　物业管理区域具备下列条件之一的，物业主管部门应当指导业主成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议，街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会应当予以协助：
　　（一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之六十以上的；
　　（二）首套房屋出售并交付使用已满两年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之三十以上的。
　　业主大会筹备组由业主推举的代表和建设单位、居民委员会的代表组成。筹备组成员名单应当自成立之日起三日内在物业管理区域内书面公告。
　　业主大会筹备组应当于首次业主大会会议召开十五日前将会议时间、地点、议题和议程通知全体业主，并告知所在地物业主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会，接受告知的单位应当派代表参加会议，并给予必要的指导。
　　首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。

第九条　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权数的业主参加。
　　业主可以以幢、单元或者楼层等为单位推选业主代表。业主因故不能参加业主大会会议需要由业主代表代为表达意愿的，应当于业主大会会议召开前，将其书面意见提交业主代表，由业主代表代为转交。凡需投票表决的，业主的赞同、反对、弃权意见须由业主本人签字。
　　业主或者业主代表因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人代为参加业主大会会议。
　　召开业主大会会议，应当于会议召开十五日前将会议时间、地点、议题和议程书面通知业主本人。

第十条　业主在首次业主大会会议上的投票权数，按每一房地产权证计一票原则确定，建筑面积超过二百平方米的部分，每满二百平方米另计一票。但单个业主所计票数不得超过物业管理区域内全体业主总票数的百分之三十。
　　建设单位未出售或者已经出售但未交付的物业，按前款规定计投票权数。
　　业主在首次业主大会会议后的业主大会会议上的投票权数，按照业主大会议事规则约定的投票权数确定办法计算；业主大会议事规则未作约定的，按照本条第一款规定计算。

第十一条　业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权数二分之一以上通过。
　　业主大会制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业服务企业，对专项维修资金使用和续筹方案作出决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权数三分之二以上通过。逾期不参加投票业主的投票权数是否计入已表决的多数票数，由业主大会议事规则约定。但该已表决的多数票数应当达到物业管理区域内全体业主所持投票权数的二分之一以上。
　　业主大会在其职责范围内作出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

第十二条　业主大会会议分为定期会议和临时会议。
　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则规定召开。
　　物业管理区域内有百分之二十以上的业主提议或者符合业主大会议事规则规定条件的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

第十三条　业主委员会由业主大会会议选举产生。业主委员会委员应当符合国务院《物业管理条例》规定的条件。
　　业主委员会是业主大会的执行机构，依法履行国务院《物业管理条例》规定的职责。

第十四条　业主委员会自选举产生之日起三十日内，持下列文件向所在地县级物业主管部门备案：
　　（一）业主大会会议记录和会议决定；
　　（二）业主大会议事规则；
　　（三）业主公约；
　　（四）业主委员会委员的名单。
　　所在地县级物业主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。
　　业主委员会备案的内容发生变更的，应当重新备案。

第十五条　业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集。业主委员会召开会议必须有半数以上委员出席，所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。
　　业主委员会需要讨论、决定的事项应当于会议召开三日前在物业管理区域内公告，听取业主和非业主使用人的建议和意见。

第十六条　业主委员会每届任期为三年至五年。
　　业主委员会任期届满二个月前，应当召开业主大会会议对业主委员会进行换届改选。业主委员会任期届满仍未换届改选的，物业主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会应当指导业主召开业主大会会议进行换届改选。
　　业主大会会议选举产生新一届业主委员会的，原业主委员会应当自任期届满之日起十日内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交新一届业主委员会。

第十七条　业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主共同权益的需要，经业主大会决定，可以以自己的名义依法提起诉讼。

第十八条　业主委员会及其委员未能依法履行职责或者其行为损害全体业主共同利益的，物业管理区域内的业主可以根据本条例第十二条第三款规定提议召开业主大会临时会议。业主委员会不按规定组织召开业主大会临时会议的，物业主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会应当指导业主召开。
　　业主大会临时会议有权根据业主大会议事规则提出质询、依法撤销业主委员会所作的决定或者改选业主委员会。

第十九条　业主公约应当对物业共用部位、共用设施设备的使用、维护、管理，物业管理区域环境卫生和秩序的管理，房屋外观的维护，业主的其他义务以及违反业主公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
　　业主公约自业主大会会议审议通过之日起生效，对全体业主、非业主使用人均具有约束力。

第二十条　业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权数确定办法、业主委员会委员资格和人数以及任期等事项作出约定。

第三章　前期物业管理

第二十一条　建设单位应当在取得商品房预售证前选聘物业服务企业，对物业进行前期管理。
　　提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招标投标方式选聘物业服务企业。
　　住宅物业的建设单位应当通过招标投标方式选聘物业服务企业。但是，投标人少于三个或者物业管理区域的建筑面积较小的，经所在地县级物业主管部门同意，建设单位可以采取协议方式选聘物业服务企业。
　　前款规定的物业管理区域的建筑面积标准由市、县人民政府具体规定。

第二十二条　建设单位在销售物业前应当制定业主临时公约，作为物业买卖合同的附件。
　　业主临时公约应当对物业共用部位、共用设施设备的使用、维护、管理，物业管理区域环境卫生和秩序的管理，房屋外观的维护，业主的其他义务以及违反业主公约应当承担的责任等事项依法作出约定，但不得侵害物业买受人的合法权益。
　　建设单位在销售物业时应当将业主临时公约向物业买受人予以明示，并有义务作出说明。
　　物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。

第二十三条　建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同应当包含前期物业服务合同的主要内容。

第二十四条　前期物业服务合同约定期限尚未届满，但业主大会已按规定选聘物业服务企业的，自业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，该前期物业服务合同终止。

第二十五条　物业未经竣工验收或者竣工验收不合格的，不得交付使用。
　　物业服务企业接管物业时，应当对物业的共用部位、共用设施设备及相关场地进行查验，作相应记录，发现与竣工验收资料不相符合或者有质量问题的，应当向物业主管部门或者其他有关行政管理部门报告。

第二十六条　在办理物业交接手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：
　　（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，分幢分层平面图和套型图，物业区域内道路、地下停车库、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
　　（二）共用设施设备清单；
　　（三）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
　　（四）物业质量保修和物业使用说明文件；
　　（五）业主名册；
　　（六）物业管理需要的其他资料。
　　前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将上述接收的资料移交给业主委员会。

第二十七条　建设单位应当按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积千分之七的比例配置物业管理用房；但物业管理区域内的物业均为非住宅的，物业管理用房的配置比例为物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的千分之三。
　　物业管理用房应当与新建物业同步设计、同步施工、同步交付，其面积、位置应当在批准的建设工程规划设计方案中载明。
　　因依法调整规划，物业竣工验收后的实测地上建筑面积超过建设工程规划许可证载明的地上建筑面积的，建设单位应当对超过部分按照本条第一款规定的比例补充配置物业管理用房；确实无法补充配置的，应当按照该物业管理区域内的物业平均销售价格支付不足部分的相应价款，列入专项维修资金或者按照业主大会的决定用于物业管理方面的其他需要。

第二十八条　物业管理用房依法属于全体业主共同所有。未经业主大会同意，不得改变其用途。

第四章　物业管理服务

第二十九条　一个物业管理区域由一个物业服务企业提供物业服务。
　　提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。

第三十条　物业服务合同由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订，其内容由双方约定，一般包括以下条款：
　　（一）当事人的名称或者姓名和住所；
　　（二）物业的基本情况；
　　（三）物业服务事项和服务质量要求；
　　（四）物业服务费的标准和收取办法；
　　（五）专项维修资金的管理和使用；
　　（六）物业管理用房的管理和使用；
　　（七）合同期限；
　　（八）违约责任；
　　（九）解决争议的办法。
　　物业服务合同的条款应当事先经业主大会审查同意，但业主大会已授权业主委员会决定的除外。
　　当事人对本条第一款第（三）项内容进行约定时，一般应当明确物业服务企业有关业主人身、财产安全防范方面的义务和责任。
　　当事人对本条第一款第（四）项内容的约定，应当符合国家和省物业服务收费管理的规定。
　　当事人可以参照物业服务合同的示范文本签订合同。

第三十一条　物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业交接验收手续。
　　业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十六条第一款规定的资料。

第三十二条　物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供服务。
　　物业服务企业应当定期听取业主和非业主使用人的意见和建议，配合居民委员会做好社区管理相关工作。

第三十三条　物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托专业公司实施，但不得将该物业的整体服务事项委托他人。
　　物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方协商确定。

第三十四条　业主应当根据物业服务合同约定按时足额交纳物业服务费。业主与非业主使用人约定由非业主使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。
　　已竣工但尚未出售或者尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由建设单位全额交纳。
　　物业产权交易时买卖双方当事人应当对物业服务费结算有明确的约定。

第三十五条　物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位应当向最终用户收取有关费用。
　　住宅物业的最终用户，按照下列规定确定：
　　（一）专有部分以单个业主作为最终用户；
　　（二）部分业主共有部分以该共有部分的全体业主作为最终用户；
　　（三）全体业主共有部分以全体业主作为最终用户。

第三十六条　供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位不得强制要求物业服务企业代收有关费用。确需委托物业服务企业代收有关费用的，应当签订委托代收协议，并支付相应的代收手续费。

第三十七条　物业服务企业实行酬金制收费方式的，物业管理的各项资金应当按规定建账立制，其收支情况应当定期公布，接受全体业主的监督；实行包干制收费方式的，应当定期公布物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况。

第三十八条　物业服务合同终止时，物业服务企业应当将本条例第二十六条第一款规定的资料和物业管理用房等交还给业主委员会。

第三十九条　街道办事处、乡镇人民政府和居民委员会应当配合物业主管部门或者受其委托调解业主或者非业主使用人与物业服务企业在物业管理活动中发生的矛盾和争议。

第五章　物业使用与维护

第四十条　业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备，损害业主共同利益。
　　因物业维修或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的，应当征得业主委员会、物业服务企业和直接利害关系人的同意，并依法办理相关手续；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的，应当征求直接利害关系人的意见，征得业主委员会同意，事先在物业管理区域内公告，并依法办理相关手续。
　　业主、物业服务企业临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备，应当采取措施保障通行安全，并及时恢复原状。

第四十一条　业主、非业主使用人应当按照房地产权证书载明的用途或者规划行政主管部门批准的设计用途使用物业，不得改变物业使用性质。确需改变的，应当征得利害关系人的同意，报经规划、国土资源等有关部门批准，并依法办理相关手续。

第四十二条　经业主大会同意，在物业管理区域内设置临时停车位的，不得影响其他车辆和行人的正常通行，不得损坏绿地等共用部位、共用设施设备，不得阻碍消防通道。

第四十三条　物业管理区域内依法属于全体业主共有的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施设备，经业主大会决定可以移交给相关专业单位，相关专业单位应当接收，并承担维修、更新、养护责任。具体办法由省人民政府制定。
　　相关专业单位因维修、养护、改建、扩建等需要，临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的，应当预先在物业管理区域内公告，并及时恢复原状，业主应当积极配合。

第四十四条　禁止下列损害公共利益的行为：
　　（一）违法改变房屋承重结构；
　　（二）违法搭建建筑物、构筑物；
　　（三）擅自改建、占用物业共用部位；
　　（四）损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；
　　（五）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，或者存放、铺设超负荷物品；
　　（六）超标排放有毒、有害物质；
　　（七）排放超过规定标准的噪声；
　　（八）法律、法规禁止的其他行为。

第四十五条　业主或者非业主使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者非业主使用人。
　　业主或者非业主使用人装饰装修房屋，应当遵守国家和本条例的规定以及业主临时公约、业主公约。

第四十六条　物业服务企业应当加强物业管理区域内装饰装修安全事项的巡查，业主应当予以配合。物业服务企业发现业主、非业主使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反国家和本条例规定以及业主临时公约、业主公约行为的，应当依据有关规定以及业主临时公约、业主公约予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告物业主管部门或者有关行政管理部门。
　　其他单位或者个人发现业主、非业主使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反法律、法规和本条例规定行为的，可以向物业主管部门或者有关行政管理部门投诉或者举报。
　　物业主管部门或者有关行政管理部门接到报告、投诉、举报后，应当依法及时处理。

第四十七条　利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动的，在征得相关业主、业主大会、物业服务企业同意后，方可向有关部门申请办理审批手续。业主所得收益主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于物业管理方面的其他需要。

第四十八条　住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家和省的有关规定交纳专项维修资金。

第四十九条　专项维修资金实行“业主交纳、统一存储、按幢核算、建账到户”和“业主决策、专款专用、政府监管”的原则。
　　专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。
　　专项维修资金收取、使用、管理的办法由省人民政府制定。

第五十条　物业存在安全隐患，危及公共利益及其他业主合法权益的，责任人应当及时维修养护，消除隐患，有关业主应当给予必要配合。
　　责任人不履行维修养护义务的，经业主大会或者业主委员会同意，可以由物业服务企业代为维修养护，所需费用由责任人承担。
　　业主、非业主使用人在物业使用中发生权益争议的，可以要求所在地街道办事处、乡镇人民政府或者县级物业主管部门调解。

第五十一条　建设单位按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。建设单位可以委托物业服务企业维修，也可以自行组织维修。
　　建设单位在物业竣工验收前，应当一次性向所在地县级物业主管部门交纳物业建筑安装总造价百分之二的保修金，存入指定银行，作为物业维修费用保证。
　　保修金交纳、使用、管理和退还的办法由省人民政府制定。

第六章　法律责任

第五十二条　违反本条例规定的行为，国务院《物业管理条例》及其他有关法律、法规已有处罚规定的，从其规定。

第五十三条　违反本条例第二十七条规定，建设单位在物业管理区域内不按规定配置物业管理用房或者不按规定支付不足部分相应价款的，由县级以上物业主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处十万元以上五十万元以下的罚款。

第五十四条　违反本条例第五十一条第二款规定，建设单位不按规定交纳物业保修金的，由县级以上物业主管部门责令限期交纳；逾期仍不交纳的，自逾期之日起按日加收滞纳部分万分之五的滞纳金，并可以处一万元以上三万元以下的罚款。

第五十五条　业主、非业主使用人违反业主临时公约、业主公约，损害其他业主、非业主使用人合法权益的，业主委员会、物业服务企业应当予以劝阻、制止；相关业主、非业主使用人可以依法提起诉讼。

第五十六条　物业服务企业未履行物业服务合同约定义务，导致业主人身、财产受到损害的，依法承担民事责任。
　　业主未按物业服务合同约定交纳物业服务费的，业主委员会应当督促该业主交纳，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。

第五十七条　违反本条例规定，物业主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员有下列行为之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
　　（一）挪用专项维修资金或者保修金的；
　　（二）对投诉、举报不及时处理或者发现违法行为不依法予以查处的；
　　（三）不按规定出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明的；
　　（四）利用职务之便，收受建设单位或者其他人的财物等不正当利益的；
　　（五）其他玩忽职守、滥用职权、以权谋私的行为。

第七章　附则

第五十八条　本条例所称业主，是指房屋等物业的所有权人。
　　本条例所称非业主使用人，是指房屋等物业的承租人和其他实际合法使用房屋等物业的人，物业服务企业除外。
　　本条例所称物业，是指各类房屋及其配套的共用部位、共用设施设备，包括地下停车泊位。
　　本条例所称物业服务企业，是指依法设立、具有独立法人资格和规定条件，依据物业服务合同从事专业物业服务活动的企业。

第五十九条　本条例所称共用部位，是指物业管理区域内属于全体业主或者单幢物业的业主、非业主使用人共同使用的公共门厅、楼梯间、电梯间、管道井、设备间、过道、值班保安室、公共停车位、房屋承重结构、户外墙面、屋面和道路、场地、绿地等部位。
　　本条例所称共用设施设备，是指物业管理区域内属于全体业主或者单幢物业的业主、非业主使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱（房）、电梯、楼道照明设施、小区道路照明设施、安全防范智能系统、避雷装置、单元防盗门、文化体育设施和区域围护等设施设备。

第六十条　业主决定不选聘物业服务企业实行自我管理的，依照本条例相关规定执行。

第六十一条　本条例自2006年10月1日起施行。1999年5月11日省人民政府颁布的《浙江省住宅区物业管理办法》同时废止。

                              宁波市住宅小区物业管理条例

宁波市第十五届人民代表大会常务委员会公告    第45号

    《宁波市住宅小区物业管理条例》已报经浙江省第十三届人民代表大会常务委员会第三十一次会议于2021年9月29日批准，现予公布，自2022年4月1日起施行。
                                                   宁波市人民代表大会常务委员会

　　                                                           2021年10月15日

浙江省人民代表大会常务委员会关于批准《宁波市住宅小区物业管理条例》的决定

（2021年9月29日浙江省第十三届人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过）

      根据《中华人民共和国立法法》第七十二条第二款规定，浙江省第十三届人民代表大会常务委员会第三十一次会议对宁波市第十五届人民代表大会常务委员会第三十九次会议修订通过的《宁波市住宅小区物业管理条例》进行了审议，现决定予以批准，由宁波市人民代表大会常务委员会公布施行。

       1997年11月12日宁波市第十届人民代表大会常务委员会第三十七次会议通过　1998年4月20日浙江省第九届人民代表大会常务委员会第三次会议批准　根据2001年5月29日宁波市第十一届人民代表大会常务委员会第二十八次会议通过、2001年9月3日浙江省第九届人民代表大会常务委员会第二十八次会议批准的《宁波市人民代表大会常务委员会关于修改〈宁波市住宅小区物业管理条例〉的决定》修正　2009年6月26日宁波市第十三届人民代表大会常务委员会第十七次会议第一次修订　2009年9月28日浙江省第十一届人民代表大会常务委员会第十三次会议批准　2021年8月31日宁波市第十五届人民代表大会常务委员会第三十九次会议第二次修订　2021年9月29日浙江省第十三届人民代表大会常务委员会第三十一次会议批准）

目　录

    第一章  总则
    第二章  物业管理区域
    第三章  业主和业主大会、业主委员会
           第一节  业主和业主大会
           第二节  业主委员会
    第四章  前期物业管理
    第五章  物业管理服务
    第六章  物业使用与维护
    第七章  监督管理和应急保障
    第八章  法律责任
    第九章  附则
  

第一章　总则

第一条　为了加强和规范住宅小区物业管理活动，维护物业管理各方主体合法权益，构建物业管理与基层治理共建共治共享格局，建设和谐宜居小区，根据国家和省相关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条　本市行政区域内住宅小区物业管理（以下称物业管理）活动及其监督管理，适用本条例。

第三条　物业管理应当遵循党建引领、业主自治、政府监管、专业服务、质价相符、公平公开、权责一致的原则。
    本市建立和完善社区党组织领导下，居（村）民委员会、业主委员会、物业服务企业、业主等共同参与的住宅小区基层治理体系，创新物业管理方式，提高物业管理规范化、法治化水平。

第四条　市和区县（市）人民政府应当加强对物业管理的组织领导，建立健全部门分工负责、协同监管机制，协调解决物业管理的重大问题，统筹推进物业管理各项工作。

第五条　市和区县（市）住房和城乡建设管理部门是本行政区域物业主管部门，负责物业管理活动的指导和监督管理工作。
      发展和改革、公安、民政、财政、司法行政、自然资源和规划、生态环境、排水、市场监管、市容环境卫生、园林绿化、公用事业、人民防空、地方金融监管、消防救援等部门应当按照各自职责，共同做好物业管理指导和监督管理工作。
      镇（乡）人民政府、街道办事处应当按照规定的职责，将物业管理纳入本级社区治理工作体系，建立健全工作制度，明确工作职责，指导、监督本辖区内物业管理活动，并承担应急物业服务等职责。
      居（村）民委员会应当支持、指导所辖物业管理区域业主、业主委员会依法开展物业管理自治活动，按照规定的职责实施物业管理相关工作。

第六条　区县（市）、镇（乡）人民政府和街道办事处应当建立健全物业管理争议化解和矛盾纠纷调处机制，发挥专业性调解组织和社区法律顾问的作用，及时调处、化解物业管理服务矛盾纠纷，促进和谐社区建设。

第七条　区县（市）、镇（乡）人民政府和街道办事处引导和鼓励相关单位依法成立物业管理志愿服务组织，开展物业管理相关法律、法规宣传和技能培训，支持志愿服务者参与、协助实施物业管理日常巡查、监督等活动。物业管理志愿服务组织应当吸收业主委员会成员和其他业主加入。
   

第二章　物业管理区域

第八条　物业管理区域的划分确定应当遵循规划优先、功能完善、物权清晰、相对集中、便于管理的原则。
    自然资源和规划部门在审查住宅建设工程设计方案时，应当征求区县（市）物业主管部门对物业共用设施设备和物业管理用房配置的意见。
    建设单位申请办理住宅建设工程规划许可证,应当同时向区县（市）物业主管部门申请划分确定物业管理区域。区县（市）物业主管部门应当自收到申请之日起三十日内，会同自然资源和规划部门、镇（乡）人民政府、街道办事处，根据住宅小区建设用地宗地范围、共用设施设备配置、建筑规模、社区建设等因素划分确定。划分确定物业管理区域时，应当征求所在地居（村）民委员会的意见。
    非住宅物业与住宅物业拥有共同的配套设施设备的，非住宅物业应当纳入该住宅小区物业管理区域。

 第九条　已划分确定的物业管理区域不得擅自调整。具有下列情形之一的，经业主大会决定，业主委员会可以向所在地的区县（市）物业主管部门提出调整物业管理区域的申请：
      （一）因河道、道路等物理分割或者历史原因、分期开发以及其他生活习惯形成两个以上相对独立区域，配套设施设备、物业管理办公用房可以分割且符合规划配置相关条件的；
      （二）规模较小的物业管理区域与毗邻物业管理区域合并的。
       申请调整物业管理区域的，应当提交物业管理区域调整方案、物业管理用房和设施设备维护管理责任分配方案、业主大会决定等材料。所在地的区县（市）物业主管部门应当自收到相关材料之日起三十日内，会同镇（乡）人民政府、街道办事处和居(村)民委员会，依照前款和本条例第八条第一款的规定，作出是否调整物业管理区域的决定。决定不予调整的，应当说明理由和依据。

第十条　物业管理区域内规划为城市道路、城市公共绿地、城市河道等的公共区域不属于物业管理范围，由市政设施、城市绿化、水行政等主管部门按照规定的职责分工管理。
       物业管理区域规划建筑用地内、围护或者围墙外与市政设施相连的业主共有场地，由业主共同决定和落实管理责任，并依照市容环境卫生等法律、法规的规定，维护市容管理秩序和环境卫生。
       物业管理区域内配建的向社会开放的公共厕所管理和维护，由市容环境卫生主管部门负责；垃圾房、生活垃圾分类归集点以及收集容器的配置和使用管理，依照《宁波市生活垃圾分类管理条例》等有关法律、法规的规定执行。

 第十一条　物业管理区域内应当依照下列规定相对集中配建物业管理办公用房、物业管理经营用房：
      （一）物业管理办公用房（包括物业服务用房、业主委员会办公用房）按照物业管理区域地上总建筑面积的千分之三配置；其中，业主委员会办公用房由物业主管部门会同自然资源和规划部门根据物业管理区域的建筑规模确定，最低建筑面积为二十平方米；
      （二）物业管理经营用房按照物业管理区域地上总建筑面积的千分之四配置。
       居家养老服务用房、居民文化体育活动用房等配套用房建设依照相关法律、法规规定执行。

第十二条　自然资源和规划部门应当在建设工程规划许可证中载明物业管理用房和配套用房的具体建筑面积及其位置，建设单位不得擅自变更。
      物业管理用房和配套用房的产权登记，依照相关法律、法规的规定执行。

第十三条　物业管理区域内规划用于停放机动车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建设单位不得将车位、车库出售给业主以外的单位和个人。车位、车库始终优先满足业主的需要后仍有空余的，可以临时出租给业主以外的单位和个人，租赁合同期限不得超过一年。
        建设单位应当向全体业主公布车位、车库的处分情况，并与业主协商处分空置的车位、车库。业主要求承租空置的车位、车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝出租，不得擅自提高收费标准。
       规划用于停放机动车的车位、车库，应当预留电动汽车充电设施安装条件。

第十四条　物业管理区域内规划用于停放机动车的车位、车库不能满足业主、物业使用人需要的，经业主大会决定，可以按照有关规定占用业主共有的道路或者其他场地设置停车泊位，但不得影响日常交通和消防车辆通行。
       业主委员会持业主大会书面决定，请求协助、指导划定前款规定的停车泊位、行车路线和消防车通道标识的，公安机关交通管理部门、消防救援机构应当予以配合。

第十五条　物业管理区域内依法配建的人民防空工程,由相关法律、法规规定的管理单位承担维护管理责任。
        人民防空工程管理单位委托物业服务企业承担维护管理责任的，应当与受委托的物业服务企业订立维护管理协议，并自协议订立之日起三十日内报送区县（市）人民防空主管部门备案。
     人民防空工程不得出售、附赠，平时用于停车的，应当在实地标注并向全体业主开放。停车位出租的，租赁合同期限不得超过一年。
  

第三章　业主和业主大会、业主委员会

第一节　业主和业主大会

第十六条　物业管理区域内房屋的所有权人为业主。业主的权利和义务，依照《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》等法律、法规的规定执行。

第十七条　下列事项由业主共同决定：
    （一）制定和修改业主大会议事规则；
    （二）制定和修改管理规约；
    （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
    （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，评价物业服务质量，决定自行管理或者终止自行管理物业；
    （五）使用建筑物及其附属设施的维修资金（以下称专项维修资金）；
    （六）筹集专项维修资金；
    （七）改建、重建建筑物及其附属设施；
    （八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
    （九）物业管理经营用房、停车收费泊位等共有部分的经营方式、经营收益的用途和分配，以及财务管理主体和相关管理制度；
    （十）审查通过物业服务合同；
    （十一）业主大会、业主委员会运作经费预算；
    （十二）授权业主委员会为维护业主共同权益的需要依法提起诉讼；
    （十三）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

第十八条　由业主共同决定的事项，应当依照《中华人民共和国民法典》关于业主人数、专有部分面积比例的规定进行表决。业主人数和专有部分面积，按照下列规则确认：
      （一）业主的人数，按照每一房屋的不动产权属证书为一个投票权数计算；按份共有的，由共有人约定其中一名业主行使投票权；拥有一个以上房屋不动产权属证书的，按照一个投票权数计算；建设单位尚未出售，或者虽已出售但尚未交付的全部房屋，按照一个投票权数计算，由建设单位行使投票权；
      （二）业主的专有部分面积（车位、车库除外），按照不动产权属证书记载的建筑面积计算；未登记的，按照测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，按照商品房买卖合同记载计算。

第十九条　物业管理区域具备法律、法规规定的业主大会成立条件的，所在地的镇（乡）人民政府、街道办事处，应当及时指导业主成立业主大会筹备组（以下称筹备组），筹备成立业主大会。

 第二十条　筹备组由业主、镇（乡）人民政府、街道办事处、建设单位、社区党组织、居（村）民委员会的代表等组成。筹备组组长由镇（乡）人民政府、街道办事处确定。建设单位未派员参加筹备组的，不妨碍筹备组的成立。
    筹备组成员名单应当自筹备组成立之日起三日内在物业管理区域内公共信息宣传栏等显著位置公示。业主对筹备组成员有异议的，由镇（乡）人民政府、街道办事处协调处理。

 第二十一条　筹备工作经费由建设单位承担，具体标准由建设单位与物业所在地的镇（乡）人民政府、街道办事处协商确定。
       建设单位应当在物业交付前，将筹备工作经费交由镇（乡）人民政府、街道办事处管理，由筹备组使用。
       筹备工作经费应当专款专用。筹备组应当在首次业主大会会议召开后，及时将筹备工作经费的使用情况向全体业主公布，接受监督。筹备工作经费的结余部分应当纳入专项维修资金或者根据业主大会的决定使用。

第二十二条　筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。
      首次业主大会会议应当审议通过业主大会议事规则、管理规约，并选举产生业主委员会成员。
       业主大会议事规则应当对业主大会的议事事项、议事方式、表决程序和业主委员会的组成、任期及其会议召开等作出约定。
       管理规约应当对物业管理区域内有关物业的使用和管理维护、环境卫生和秩序的管理、房屋装修和外观维护、物业管理相关费用分担方式、业主应当履行的义务、违反管理规约应当承担的责任等事项作出约定。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。
      业主大会议事规则、管理规约示范文本，由市人民政府制定，并向社会公布。
      第二十三条　业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，将业主大会决定和会议记录、业主大会议事规则、管理规约和业主委员会成员名单、联系方式、职责分工等材料报送所在地的镇（乡）人民政府、街道办事处备案。
      镇（乡）人民政府、街道办事处应当对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明，并解散筹备组。

第二十四条　业主大会会议每年至少召开一次。有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：
    （一）经百分之二十以上业主提议的；
    （二）发生重大事故或者紧急事件需要业主大会决定的；
    （三）业主大会议事规则规定的其他情形。
      业主大会定期会议或者临时会议未按照规定召开的，物业所在地的镇（乡）人民政府、街道办事处应当督促业主委员会限期组织召开。

第二十五条　业主大会会议可以采取线下或者线上书面征求意见、集体讨论等形式召开。
       鼓励在市物业管理综合信息平台上以网络会议方式组织召开业主大会会议。市物业管理综合信息平台应当免费提供业主大会会议系统供业主使用。

第二十六条　业主大会修改业主大会议事规则、管理规约或者调整业主委员会成员的，业主委员会应当自业主大会决定作出之日起三十日内，将业主大会决定报送所在地的镇（乡）人民政府、街道办事处备案。
  

第二节　业主委员会

第二十七条　业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会会议选举产生。业主委员会应当执行业主大会的决定，接受业主大会、业主的监督，并履行下列职责：
    （一）按照规定组织召开业主大会会议，报告物业管理实施情况、业主委员会履职情况；
    （二）拟订物业服务合同；
    （三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业订立物业服务合同，或者与业主大会解聘和不再续聘的物业服务企业进行交接；
    （四）根据业主大会决定组织实施或者监督物业服务企业实施物业共用部位、共用设施设备的经营活动及其收益的使用、管理，并建立健全经营活动管理、经营收支公布等相关制度；
    （五）组织筹集专项维修资金，监督专项维修资金的使用；
    （六）建立健全质价相符的物业服务评价机制和物业服务收费标准调节机制；
    （七）监督物业服务企业履行物业服务合同，协助物业服务企业督促业主履行交纳物业服务相关费用的义务；
    （八）督促业主遵守业主大会决定，监督管理规约的实施，制止业主、物业使用人违反物业管理法律、法规和管理规约的行为；
    （九）制作和保管业主大会、业主委员会会议记录，保管共有部分配置、使用、管理的档案；
    （十）制作和保管物业管理活动的会计凭证、账簿、财务报表等有关文件资料，建立规范的财务制度；
    （十一）建立物业服务投诉、举报渠道，及时了解业主、物业使用人的意见和建议，协调解决物业服务纠纷；
    （十二）配合有关主管部门在物业管理区域内依法履行职责；
    （十三）配合镇（乡）人民政府、街道办事处和居（村）民委员会依法履行职责，并接受其指导和监督；
    （十四）业主大会赋予的其他职责。

第二十八条　业主委员会可以根据物业管理区域的实际需要和业主大会的授权，按照国家有关规定开设基本账户。
    本市探索实行业主大会统一社会信用代码证管理制度。业主大会依法成立并办理备案手续后，由有关单位发放统一社会信用代码证。业主委员会可以持代码证以业主大会名义办理业主共有资金基本账户并将账户信息向全体业主公开，接受业主监督。业主大会统一社会信用代码证管理的实施办法，由市物业主管部门会同相关部门研究制定。

第二十九条　业主委员会由五人以上单数组成，具体人数和任期由业主大会议事规则约定。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。
    业主委员会成员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表担任。业主大会议事规则可以约定担任业主委员会成员应当具备模范履行业主义务等条件，但不得违反法律、法规的规定。

第三十条　业主委员会成员候选人通过下列方式推荐：
    （一）业主自荐或者推荐；
    （二）社区党组织、居（村）民委员会推荐；
    （三）镇（乡）人民政府、街道办事处推荐。
    鼓励国家机关、企业事业单位、社会团体等组织的党员干部积极参选业主委员会成员。

第三十一条　筹备组或者换届选举小组应当按照规定制定业主委员会成员候选人产生办法，在社区党组织的协助下，对被推荐人的资格进行审查，确认候选人名单。
    确认的候选人名单、住址，应当在物业管理区域内公共信息宣传栏等显著位置公示，公示期不少于十日。
    业主、物业使用人对候选人名单有异议的，由筹备组或者换届选举小组进行核实，并公开答复。异议人对答复不满意的，由镇（乡）人民政府、街道办事处调查处理。候选人名单调整的，应当重新公示。

第三十二条　业主委员会会议应当按照业主大会议事规则的约定定期召开。有下列情形之一的，应当及时召开业主委员会临时会议：
    （一）经百分之二十以上业主提议的；
    （二）经三分之一以上业主委员会成员提议的。
    法律、法规和业主大会议事规则对业主委员会临时会议召开另有规定的，从其规定。

第三十三条　业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集，召开会议时应当有过半数的成员参加，业主委员会成员不得委托他人参会。社区党组织可以派代表列席业主委员会会议。
    业主委员会需要讨论、决定的事项应当于会议召开三日前向全体业主公开，听取业主、物业使用人和居（村）民委员会的意见、建议。
    业主委员会作出决定，应当经全体成员过半数同意。会议结束后三日内，业主委员会应当将会议情况和作出的决定，在物业管理区域内公共信息宣传栏等显著位置向全体业主公开。

第三十四条　业主委员会及其成员不得有下列行为：
    （一）违反业主大会议事规则，阻挠、妨碍业主大会行使职权，拒不执行业主大会决定；业主委员会成员无故不参加业主委员会会议，拒不执行业主委员会决定；
    （二）弄虚作假，隐瞒事实真相，转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供物业管理有关文件、资料；
    （三）不与业主大会选聘的物业服务企业订立物业服务合同，或者擅自修改物业服务合同；
    （四）擅自以出借、设定担保、改变用途等方式处置、挪用、侵占物业共用部位、共用设施设备及其经营收益；
    （五）与物业服务企业以及其他相关利益主体进行可能影响其公正履行职责的经济往来或者利益交换；
    （六）违规使用业主大会、业主委员会印章；
    （七）违规泄露、公开业主信息；
    （八）拒不执行镇（乡）人民政府、街道办事处和有关主管部门物业管理整改要求或者人民法院裁判；
    （九）不依法履行职责或者侵害业主合法权益的其他行为。

第三十五条　业主委员会成员有下列情形之一的，其成员职务自行终止，由业主委员会确认并向全体业主公布：
    （一）不再是本物业管理区域业主的；
    （二）因健康或者其他原因丧失履行职责能力的；
    （三）以书面形式向业主委员会提出辞职的；
    （四）法律、法规和业主大会议事规则规定的其他情形。
    业主委员会及其成员有本条例第三十四条情形，或者业主委员会成员不符合业主大会议事规则约定的任职条件的，业主可以依照法律、法规和业主大会议事规则的规定，提议业主大会定期会议或者临时会议审议决定终止业主委员会或者其成员职务。
    依照本条第一款、第二款规定终止业主委员会或者其成员职务的，业主大会应当根据业主大会议事规则的约定及时选举产生新的业主委员会或者补选成员缺额。

第三十六条　业主委员会应当在任期届满六十日前组织召开业主大会会议进行换届选举，并向所在地的镇（乡）人民政府、街道办事处提交换届选举书面报告。镇（乡）人民政府、街道办事处应当派员指导。
    业主委员会未按期组织换届选举或者业主委员会任期内成员人数不足总数的二分之一时，镇（乡）人民政府、街道办事处应当参照本条例第十九条、第二十条有关规定成立换届选举小组，指导业主在业主委员会任期届满前完成换届选举。换届选举小组产生至新一届业主委员会选举产生期间，业主委员会不得就选聘、解聘物业服务企业等共同决定事项组织召开业主大会会议。
    业主委员会应当自换届选举小组成立之日起十日内，将其保管的有关财务凭证、业主名册、会议记录、印章等移交镇（乡）人民政府、街道办事处保管。新一届业主委员会选举产生后，镇（乡）人民政府、街道办事处应当将保管的物品及时移交。

第三十七条　新一届业主委员会选举产生后，除本条例第三十六条第三款规定移交的情形外，原业主委员会应当与新一届业主委员会进行换届交接，制作交接清单，当面核实交接下列资料、设备：
    （一）业主名册以及联系方式；
    （二）业主大会、业主委员会印章；
    （三）业主大会、业主委员会会议记录和决定；
    （四）保管的会计凭证和账簿、财务报表等；
    （五）物业服务合同和物业共用部位、共用设施设备经营合同；
    （六）历年物业共用部位、共用设施设备经营收益收支公告档案资料；
    （七）利用业主委员会工作经费购买的办公设备、办公用品；
    （八）使用和保管的其他档案材料。

第三十八条　业主共同决定聘请业主委员会专（兼）职事务工作人员并支付报酬，或者向业主委员会成员支付工作津贴的，相关费用可以在物业共用部位、共用设施设备的经营收益中列支，不得另行向业主摊派。
    公职人员兼任业主委员会事务工作人员或者担任业主委员会成员的，不得违反规定领取报酬和津贴。

第四章　前期物业管理

 第三十九条　本条例所称前期物业管理，是指业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效前的物业管理活动。
    建设单位承担物业管理区域内的前期物业管理责任。

 第四十条　建设单位应当在取得商品房预售许可证或者现房销售备案前选聘物业服务企业，订立书面前期物业服务合同，制定临时管理规约，并报送所在地的区县（市）物业主管部门备案。
    临时管理规约应当参照管理规约示范文本，结合前期物业管理特点制定。

第四十一条　建设单位应当在商品房销售（预售）现场，公示前期物业服务合同、临时管理规约和物业共用部位、共用设施设备等资料。
    建设单位与房屋买受人订立的商品房买卖合同应当包含前期物业服务合同的主要内容。临时管理规约应当作为商品房买卖合同的附件，向房屋买受人明示，由房屋买受人签署书面承诺书。

第四十二条　建设单位与前期物业服务企业约定的前期物业服务费应当符合前期物业服务标准和服务水平。按照国家和省有关规定实行政府指导价的，价格主管部门应当制定和动态调整相应的基准价及其浮动幅度，并定期向社会公布。
    物业交付前，建设单位应当按照前期物业服务合同的约定，向物业服务企业支付前期物业服务费，用于物业交付前的物业服务。
    物业交付后，业主应当按照前期物业服务合同的约定，向物业服务企业交纳前期物业服务费。已竣工尚未交付给房屋买受人或者尚未出售的房屋，由建设单位交纳前期物业服务费。

第四十三条　前期物业服务企业应当履行下列职责：
    （一）参与物业共用部位、共用设施设备等建设工程的检查，对发现的工程质量问题和其他不利于物业使用和管理的问题，及时向建设单位或者相关专业单位提出整改建议，并协助专业单位督促落实；
    （二）对物业共用设施设备的安装位置、管线走向等事宜向建设单位提出建议，并参与物业共用设施设备的安装、调试等工作；
    （三）建立物业共用部位、共用设施设备等工程资料和日常管理档案并供业主查询；
    （四）按照临时管理规约、前期物业服务合同的约定，向业主提供物业服务并引导业主遵守约定，维护物业公共利益和管理秩序；
    （五）配合所在地的镇（乡）人民政府、街道办事处做好业主大会的成立工作。

第四十四条　物业竣工验收合格后、交付前，物业服务企业应当在所在地的区县（市）物业主管部门和镇（乡）人民政府、街道办事处的指导、监督下与建设单位共同确认物业管理区域，对物业共用部位、共用设施设备进行查验，确认查验结果，形成查验记录，订立物业承接查验协议。承接查验应当邀请业主参加并在物业管理区域内公共信息宣传栏等显著位置向业主公开查验结果。承接查验可以邀请第三方专业机构参加。
    物业承接查验协议应当对承接查验的情况和结果、双方权利义务、存在问题、解决方法及其时限、违约责任等事项作出明确约定。承接查验发现问题的，建设单位应当及时整改。
    建设单位应当在签订物业承接查验协议后，及时向物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。
    物业承接查验的费用，由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的，由建设单位承担。

第四十五条　物业服务企业承接前期物业时，建设单位应当向物业服务企业移交下列档案资料:
    （一）物业管理区域划分确定的相关文件；
    （二）竣工总平面图，单体建筑、结构、设施设备竣工图，分幢分层平面图和套型图，物业管理区域内道路、停车场（库）、地下管网工程、人民防空工程竣工图等竣工验收资料；
    （三）物业共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；
    （四）物业质量保修、物业使用说明文件和商品房买卖合同范本；
    （五）业主名册以及联系方式；
    （六）临时管理规约；
    （七）物业管理所必需的其他相关资料。

第四十六条　建设单位不得擅自占用、处分物业共用部位、共用设施设备。
    物业交付前，建设单位应当按照规定将验收合格的物业管理区域内供水、排水、供电、供气、供热、通信、有线电视等物业共用设施设备和工程图纸等资料移交给相关专业单位，专业单位应当及时接收，并承担维修、养护和更新改造责任。
    建设单位未依照前款规定移交的，不得将物业交付使用。
    

第四十七条　建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。
    建设单位在物业竣工验收前，应当按照物业建筑安装总造价的规定比例交存物业保修金作为物业保修期内物业维修费用的保证。
    物业保修金交存、使用管理的具体办法，由市人民政府根据国家和省有关规定另行制定并公布。
    鼓励建设单位通过购买商业保险的方式，履行物业的保修责任。
 

第五章　物业管理服务

第四十八条　业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立物业服务合同，并自物业服务合同订立之日起十日内向全体业主公布。
    物业服务合同应当对服务事项、服务质量、服务期限、收费标准和收费方式、服务交接、专项维修资金和物业管理用房的使用管理，规划建筑用地内、围护或者围墙外与市政设施相连的业主共有场地管理等内容进行约定。物业服务合同约定的服务期限一般不超过五年。物业服务合同示范文本，由市物业主管部门会同有关主管部门制定，并向社会公布。
    物业服务企业应当自订立之日起十日内，将物业服务合同报送区县（市）物业主管部门、镇（乡）人民政府、街道办事处备案
    业主大会也可以决定委托其他管理人实施物业服务或者自行管理。委托其他管理人的，参照本条例有关物业服务企业实施物业服务的规定。自行管理的，应当将执行机构、管理方案、收费标准和管理期限等内容提交业主大会会议表决。

第四十九条　业主大会可以采用招投标或者协议方式选聘物业服务企业。采用协议方式选聘物业服务企业的，业主委员会应当将两至三家备选的物业服务企业基本情况、拟订立的物业服务合同主要内容以及其他物业服务企业未入选的理由予以公示，并提请业主大会决定。
    鼓励业主大会通过本市统一设立的公共资源交易平台，以公开招标的方式选聘物业服务企业。

 第五十条　物业服务企业派驻物业管理区域的物业服务项目负责人兼管多个物业管理区域的，应当在业主大会选聘物业服务企业时告知业主委员会，并不得在物业服务合同期限内擅自增加兼管的物业管理区域。

 第五十一条　物业服务收费应当遵循合理、公开和质价相符的原则。物业服务合同双方应当根据服务事项、服务等级标准、相关技术规范等因素，在物业服务合同中约定物业服务收费标准及其调整方式。
    市物业主管部门应当会同物业管理行业协会，公开发布本市住宅小区物业服务项目内容和标准指引。物业管理行业协会应当定期监测并发布物业服务项目成本信息和计价规则，供业主和物业服务企业在协商物业服务费时参考。

第五十二条　物业服务企业应当按照物业服务合同约定提供物业服务，并履行下列职责：
    （一）按照国家和省、市规定的标准、规范提供物业服务；
    （二）及时向业主、物业使用人告知安全、合理使用物业的注意事项；
    （三）听取业主的意见和建议，接受业主监督，改进和完善服务质量；
    （四）采取合理措施，及时劝阻、制止业主、物业使用人违反国土空间规划、建筑、房屋安全、环境卫生、绿化、饲养动物、治安管理、环境保护、消防安全等法律、法规和管理规约的行为；劝阻、制止无效的，及时报告业主委员会、居（村）民委员会、有关主管部门，协助有关主管部门依法处理；
    （五）维护、管理物业管理区域内道路交通、停车秩序并及时劝阻、制止道路交通违法违规行为；
    （六）发现物业安全风险隐患，及时设置警示标志，采取措施排除隐患或者报告有关专业机构处理，并按照规定向有关主管部门报告；
    （七）保护在物业服务活动中获取的业主信息和其他个人隐私，不得擅自泄露、公开；
    （八）按照规定配合所在地政府及其部门做好基层治理相关工作；
    （九）法律、法规和物业服务合同规定的其他职责。
    未经业主大会决定，物业服务企业不得擅自改变物业共用部位、共用设施设备的用途，不得擅自利用物业共用部位、共用设施设备从事经营活动。

第五十三条　业主应当按照物业服务合同的约定，按时足额交纳物业服务费、物业共用部位和共用设施设备水电分摊费、专用车位管理费等物业服务相关费用。按照规定或者物业服务合同约定应当由专业单位、物业服务企业承担物业共用部位、共用设施设备水电分摊费的除外。
    物业服务企业已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关服务为由拒绝支付物业服务相关费用。
    低收入困难家庭可以按照规定享受物业服务相关费用补贴，具体办法由区县（市）人民政府制定。

第五十四条　物业服务收费方式可以采取包干制或者酬金制。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，定期将物业服务费、水电分摊费、专用车位管理费和由其经营管理的物业共用部位、共用设施设备的收益及使用等收支明细情况向业主委员会报告，并每年定期在物业管理区域内公共信息宣传栏等显著位置向全体业主公布，接受业主监督。经业主大会决定由业主委员会自行经营管理物业共用部位、共用设施设备的，业主委员会应当每年定期在物业管理区域内公共信息宣传栏等显著位置向全体业主公布收支明细情况。
    业主对公布的收支明细情况有异议的，物业服务企业或者业主委员会应当予以答复和说明。业主可以要求业主委员会对收支情况组织进行审计。业主委员会应当按照物业服务合同的约定或者业主大会的决定组织进行审计，并向全体业主公布审计结果。审计所需费用在物业共用部位、共用设施设备的经营收益中支出。

 第五十五条　物业服务企业应当在物业管理区域内公共信息宣传栏等显著位置公示并及时更新下列信息：
    （一）物业服务企业营业执照、项目负责人基本情况、联系方式以及物业服务投诉电话；
    （二）物业服务事项和标准、收费标准和方式；
    （三）环境卫生保洁、绿化养护等专业性服务组织的基本信息、作业人员信息；
    （四）电梯、消防、监控等设施设备维修保养单位的基本信息、联系人和联系方式等；
    （五）其他与物业服务相关的信息。

第五十六条　物业服务企业应当建立健全并妥善保管物业管理区域的下列档案资料:
    （一）业主房屋专有部分装修信息资料；
    （二）水箱清洗记录以及水箱水质检测报告；
    （三）监控和门禁系统、电梯、消防、道路照明、排水等共用设施设备日常检查记录和维护、维修协议；
    （四）物业管理经营用房租赁、电梯广告租赁、停车泊位使用等物业共用部位、共用设施设备经营活动和车位、车库租赁使用的相关资料；
    （五）本条例第四十五条规定的资料；
    （六）物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他资料。

第五十七条　物业服务合同期限届满四个月前，业主委员会应当组织召开业主大会会议决定续聘或者另聘物业服务企业，并通知原物业服务企业。
    原物业服务企业同意续聘的，应当在物业服务合同期限届满前重新订立物业服务合同；不同意续聘的，应当在物业服务合同期限届满前九十日书面通知业主委员会。物业服务合同对通知期限另有约定的，从其约定。
    业主大会决定另聘物业服务企业的，应当及时选聘新物业服务企业。
    业主大会决定在物业服务合同期限内解聘物业服务企业的，依照《中华人民共和国民法典》的有关规定执行。

第五十八条　物业服务合同终止的，原物业服务企业应当在约定期限或者合理期限内退出物业管理区域，配合新选聘的物业服务企业做好交接工作，如实告知业主委员会物业的使用和管理状况，并在镇（乡）人民政府、街道办事处的指导、监督下，按照下列规定，与业主委员会办理移交手续：
    （一）按照物业服务合同约定，结算预收、代收、垫支的相关经费；
    （二）查验、腾空、移交物业管理办公用房和物业服务企业使用的其他物业共用部位、共用设施设备；
    （三）查验监控和门禁系统、电梯、消防、道路照明、排水等共用设施设备；
    （四）核对、移交使用前期物业服务费采购、使用的办公设施、设备等；
    （五）核对、移交本条例第五十六条规定的档案资料。

第五十九条　物业服务合同终止的，原物业服务企业不得实施下列行为：
    （一）以业主欠交物业服务相关费用，或者垫支物业共用部位、共用设施设备维修费用为由，拒绝办理交接手续；
    （二）以业主大会决定存在瑕疵为由，拒绝办理交接手续；
    （三）故意损坏或者妨碍新选聘的物业服务企业使用物业共用部位、共用设施设备等；
    （四）在办理物业服务交接手续期间或者物业服务合同终止前，停止提供物业服务；
    （五）阻挠新选聘的物业服务企业按照物业服务合同约定进场提供物业服务；
    （六）损毁、隐匿本条例第五十六条规定的有关档案资料；
    （七）法律、法规规定的其他违法行为。
 

第六章　物业使用与维护

第六十条　业主、物业使用人应当遵守法律、法规的规定和临时管理规约、管理规约的约定，按照规划用途合理、安全使用物业，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、装修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。

第六十一条　物业管理区域内禁止下列行为:
    （一）违反法律、法规和设计要求，破坏房屋结构、危害房屋使用安全；
    （二）违法改变物业的规划用途，违法搭建建筑物、构筑物、超标准雨棚，违法改变房屋外立面、在外墙上开门窗、改变排水排烟管道等，不使用规划设计的空调外机平台而在外墙面悬挂空调室外机；
    （三）擅自占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道，长期占用物业共用部位堆放物品、停放车辆；
    （四）擅自占用物业共用部位、共用设施设备进行经营；
    （五）擅自在业主共有绿地内铺路、取土，或者种植蔬果等；
    （六）损坏业主共有绿地、园林设施、文化体育设施，在物业共用部位、共用设施设备上涂写、刻画或者擅自张贴、悬挂物品；
    （七）高空抛物，任意处置固体废物或者排放超过规定标准的噪声；
    （八）违反规定出租房屋、车棚车库以及进行其他违法经营活动；
    （九）违反规定铺设电缆、电线为电动自行车、电动汽车充电；
    （十）违反规定饲养动物；
    （十一）法律、法规禁止的其他行为。

第六十二条　业主、物业使用人对房屋专有部分进行装修的，应当遵守房屋使用安全管理等法律、法规的规定，并接受所在地物业主管部门、物业服务企业、业主委员会、居（村）民委员会和利害关系人的监督。

第六十三条　物业管理区域内车辆的通行、停放，应当遵守法律、法规的规定和临时管理规约、管理规约的约定，并接受物业服务企业的管理。其中，机动车通行、停放还应当遵守下列规定：
    （一）按照指定的行车路线慢速通行、禁止鸣号，遇到行人和非机动车避让；
    （二）在规划车位、车库，停车泊位以及人民防空工程停车位内规范停放，禁止在消防车通道、绿地和其他妨碍行人、车辆通行的道路和场地上停放；
    （三）停放期间关闭车辆防盗报警器；
    （四）禁止除垃圾清运、应急救援、医疗救护、施工作业、快递邮政、家私和装修材料搬运以外的载重零点七五吨以上车辆驶入，禁止危险物品车辆驶入。
    鼓励业主委员会与周边商场、机关、学校、企业等配建停车场的管理单位协商建立停车资源共享机制，缓解物业管理区域停车供需矛盾。镇（乡）人民政府、街道办事处应当给予支持和配合。

第六十四条　建设单位、物业服务企业或者业主委员会利用物业共用部位、共用设施设备产生的收益，扣除合理成本后，属于业主共有；未经业主大会决定，任何单位和个人不得擅自使用。
    前款所称物业共用部位、共用设施设备产生的收益，是指利用物业管理经营用房、共有场地、共用设施设备的经营收益，利用物业共用部位设置广告设施的收益，利用共有道路停车收费的收益以及相应利息等业主共有物业收益。

第六十五条　物业共用部位、共用设施设备产生的收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于物业共用部位、共用设施设备日常维修和业主大会、业主委员会运作经费以及物业管理需要的其他支出。
    物业共用部位、共用设施设备产生的收益不得用于投资，不得借贷给他人或者为他人提供担保。国家和省对专项维修资金管理另有规定的除外。

第六十六条　建设单位、物业服务企业或者业主委员会利用物业共用部位、共用设施设备从事经营活动的，应当按照规定开设专用账户，专户存取，单独核算，并遵守下列规定：
    （一）业主大会成立前，建设单位、前期物业服务企业从事经营活动的，应当将经营内容、经营方式、经营成本、专用账户信息以及经营协议等报送所在地的区县（市）物业主管部门备案；
    （二）业主大会成立后，建设单位、物业服务企业从事经营活动的，应当经业主大会决定，并与业主委员会订立委托经营协议；
    （三）业主委员会从事经营活动的，应当经业主大会决定，建立健全财务管理制度，接管建设单位、物业服务企业物业共用部位、共用设施设备经营专用账户结余资金，向业主公开经营协议。

第六十七条　物业服务企业应当建立健全物业共用部位、共用设施设备运行状况的检查维护制度，加强对电梯、消防、建筑幕墙、户外广告设施、墙外挂设空调室外机等设备安全状况的日常巡查，征集业主发现的问题，及时核实情况，采取必要的安全防护措施，并按照下列规定处理：
    （一）属于保修期限和保修范围的问题，及时通知、督促建设单位履行保修责任，并报告所在地的区县（市）物业主管部门；
    （二）属于专有部分或者专有设备的问题，及时通知、督促责任人维修；
    （三）属于物业服务企业管理的物业共用部位、共用设施设备的问题，按照物业服务合同的约定，及时组织维修；
    （四）属于专有部分以外的供水、排水、供气、供热、通信、有线电视等管道、管线及其配套设施设备问题，及时通知、督促相关专业单位组织维修；
    （五）属于危及房屋使用安全的问题，依照房屋使用安全管理法律、法规的规定处理。
 

第六十八条　物业管理区域应当按照国家和省、市规定设立专项维修资金。

    业主大会成立前，专项维修资金由区县（市）设立的专项维修资金管理机构负责统一管理。
    业主大会可以决定专项维修资金由区县（市）设立的专项维修资金管理机构统一管理或者自主管理。业主大会决定自主管理的，应当按照规定设立专用账户并建立健全相关财务管理制度。区县（市）物业主管部门应当对专项维修资金的收取、存储、使用进行监督和指导。
    既有专项维修资金由专项维修资金管理机构统一管理调整为业主自主管理的，业主委员会应当根据业主大会的书面决定，向所在地专项维修资金管理机构办理该物业管理区域专项维修资金的划转手续。
    业主有权对统一管理或者自主管理的专项维修资金的收取、存储、使用情况进行查询和监督。

第六十九条　业主应当按照规定足额交存专项维修资金。专项维修资金的交存标准由市物业主管部门按照国家和省、市有关规定定期公布。
    在办理房屋权属首次登记手续前，由建设单位将首期专项维修资金代交至所在地专项维修资金管理机构指定的专用账户，并在房屋交付时向买受人收取。专项维修资金账户余额不足首期筹集金额百分之三十的，业主委员会应当按照国家和省、市有关标准，拟订专项维修资金筹集方案，经业主大会审议通过后，按照业主大会决定组织筹集。
    既有物业管理区域未设立专项维修资金的，业主委员会应当拟订专项维修资金筹集方案，经业主大会审议通过后，按照业主大会决定组织筹集。已由物业服务企业按年度代收的日常维修费专用帐户内的本金和利息，应当一并纳入专项维修资金专用帐户。

第七十条　专项维修资金用于物业保修期届满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。
    物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造需要使用专项维修资金的，在该项目共有业主的专项维修资金专用账户中共同分担。
    专项维修资金由区县（市）专项维修资金管理机构代为管理的，业主委员会应当凭业主大会的书面决定，向管理机构申请划拨专项维修资金。管理机构应当在收到申请后及时划拨专项维修资金。
    专项维修资金由业主自主管理的，按照业主大会的决定依法使用。

 第七十一条　物业管理区域应当按照国家、省规定的首期专项维修资金交存总额的比例设立应急备用金。物业共用部位、共用设施设备有下列情形之一，需要立即维修的，由物业服务企业或者相关业主提出建议，经业主委员会或者居（村）民委员会证明核实，可以从应急备用金中直接拨付：
    （一）消防、排水管道及其相关设施设备严重故障的；
    （二）电梯因故障停止运行，或者经检验、评估确认存在严重安全隐患，可能危及人身、财产安全的；
    （三）较大面积建筑幕墙、外墙墙面以及建筑附属构件脱落或者有脱落危险的；
    （四）屋顶、露台、外墙严重漏水，影响正常使用的；
    （五）危及房屋安全和人身财产安全的其他紧急情况。
    应急维修工程竣工验收后，业主委员会应当将工程结算和应急备用金使用情况在物业管理区域内公共信息宣传栏等显著位置公示，接受业主监督并每年向业主大会报告。

第七十二条　物业共用部位、共用设施设备的年度日常小额维修所需资金，可以根据业主大会的决定在专项维修资金中列支。
    物业服务合同约定日常小额维修所需资金由物业服务企业承担的，从其约定。

第七十三条　专项维修资金的收取、存储、使用情况应当每年定期在物业管理区域内公共信息宣传栏等显著位置向全体业主及时公开。
    专项维修资金收取、存储、使用管理的具体办法，由市人民政府另行制定。
 

第七章　监督管理和应急保障

第七十四条　市物业主管部门应当建立健全物业管理综合信息平台，完善物业管理法律法规宣传、物业管理区域查询、业主大会和业主委员会信息网上备案、移动互联网业主大会会议、建设单位和物业服务企业基本信息查询、物业保修金和专项维修资金查询、物业管理区域物业服务费交纳率查询、网上投诉举报、信息统计分析等服务功能，加强信息安全保护，提高智慧物业建设水平和网上监管能力。
    建设单位、物业服务企业、业主委员会可以通过市物业管理综合信息平台办理本条例规定的各项备案。

第七十五条　市和区县（市）物业主管部门应当会同有关行政主管部门建立建设单位、物业服务企业信用监管制度，依照法律、法规的规定将相关信用主体的基本信息、不良信息和守信信息记入其信用档案，纳入省、市公共信用信息服务平台，依法实施联合激励和惩戒。

第七十六条　区县（市）物业主管部门、镇（乡）人民政府、街道办事处应当按照职责分工，建立前期物业服务合同、物业服务合同、临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则、业主大会决定等备案后的监督管理制度。发现不符合法律、法规规定的，应当及时督促备案单位纠正。

第七十七条　业主、物业使用人对物业服务企业的服务质量有异议或者不满意的，物业服务企业应当及时作出解答；对解答不满意的，业主委员会应当按照物业服务合同约定的服务标准，对其服务质量进行评价，提出评价意见，并可以在物业管理区域内公共信息宣传栏等显著位置向全体业主公开。

 第七十八条　业主委员会、物业服务企业依照本条例和其他有关法律、法规的规定以及临时管理规约、管理规约的约定，劝阻、制止业主、物业使用人违法、违规行为的，当事人应当予以配合并立即改正。劝阻、制止无效的，应当及时报告并协助有关行政执法部门依法查处。
    市人民政府应当建立健全物业管理区域内住房和城乡建设、自然资源和规划、公安、消防救援、综合执法、人民防空、市场监管、生态环境等相关部门执法责任清单制度并督促落实。各相关部门应当建立住宅小区物业管理综合协调和目标责任机制，强化执法部门进小区执法的责任落实，及时依法处置住宅小区内各类违法行为。

第七十九条　业主大会或者业主委员会对业主、物业使用人损害物业管理区域内他人合法权益的行为，有权依照法律、法规的规定以及临时管理规约、管理规约的约定，要求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。
    业主大会、业主委员会作出决定以及物业服务企业履行法律、法规和本条例规定的职责，与业主、物业使用人发生纠纷的，相关当事人可以申请所在地的人民调解组织进行调处或者请求镇（乡）人民政府、街道办事处、区县（市）物业主管等部门依法处理。

 第八十条　物业保修期届满六十日前，镇（乡）人民政府、街道办事处应当会同区县（市）物业主管部门，指导业主委员会组织业主对物业的质量进行全面查验。经查验存在质量问题的，应当督促建设单位履行保修责任；不存在相关质量问题，拟退还保修金本金和利息余额的，物业主管部门应当在保修期届满三十日前在物业管理区域内公共信息宣传栏等显著位置向全体业主公示，公示期不得少于七日。

第八十一条　市和区县（市）物业主管部门以及镇（乡）人民政府、街道办事处应当建立对专项维修资金，物业共用部位、共用设施设备的经营收益，业主大会筹备工作经费，业主大会、业主委员会运作经费等各项资金的监督管理和投诉举报制度。
    业主对依照本条例规定公布的各项资金收支情况有异议的，业主委员会、物业服务企业应当予以答复、解释。业主对业主委员会、物业服务企业的答复、解释不满意的，可以向市和区县（市）物业主管部门以及所在地的镇（乡）人民政府、街道办事处申请调查处理。

第八十二条　有下列情形之一的，镇（乡）人民政府、街道办事处应当组建物业管理委员会，作为临时机构依照本条例规定承担业主委员会的相关职责，组织业主共同决定、执行物业管理事项，并组织召开业主大会，选举产生业主委员会：
    （一）未选举产生业主委员会，或者业主委员会成员少于五人且补选业主委员会成员未果的；
    （二）业主委员会不履行职责达一年以上、无法正常开展工作，需要调整或者重新选举业主委员会，经物业所在地的镇（乡）人民政府、街道办事处指导两次后仍不能选举产生新一届业主委员会的。
    物业管理委员会由业主、镇（乡）人民政府、街道办事处、社区党组织、居（村）民委员会代表等五人以上单数组成，其中业主代表不少于物业管理委员会成员人数的二分之一。具体成员由镇（乡）人民政府、街道办事处确定，并向全体业主公布。

第八十三条　物业管理区域突发缺管、失管事件且影响业主、物业使用人正常生活的，镇（乡）人民政府、街道办事处应当组织实施应急物业服务或者指定应急物业服务单位，提供垃圾清运、电梯运行、安全保卫、交通管理等维持物业管理区域基本生活秩序的应急物业服务。
    应急物业服务期限一般不超过六个月。因物业服务企业造成应急状态的，物业服务企业应当依法承担责任。未聘请物业服务企业的，由全体业主共同承担应急物业服务费用。

第八十四条　突发公共事件应对期间，业主大会、业主委员会、物业服务企业应当服从、配合执行镇（乡）人民政府、街道办事处和居（村）民委员会依法采取的各项应急管理措施。发现违反应急管理措施的行为，应当及时报有关主管部门依法处理。
    镇（乡）人民政府、街道办事处应当对业主委员会、物业服务企业开展突发公共事件应对工作给予必要的物资和资金支持。

第八十五条　区县（市）物业主管部门、镇（乡）人民政府、街道办事处探索建立住宅小区物业管理星级评定、奖励基金、以奖代补等机制，鼓励和支持业主委员会、物业服务企业创新物业管理方式，提高物业服务水平。

第八章　法律责任

第八十六条　违反本条例规定的行为，法律、行政法规和省的地方性法规已有法律责任规定的，从其规定。

 第八十七条　违反本条例第十三条第一款、第二款规定，建设单位有下列情形之一的，由区县（市）物业主管部门依照下列规定处理：
    （一）将车位、车库出售给业主以外的单位和个人，或者违反规定出租给业主以外的单位和个人的，责令限期改正，没收违法所得；逾期未改正的，按照每违法出售、出租一个车位、车库处二万元以上五万元以下罚款；
    （二）未向全体业主公布车位、车库处分情况或者公布情况不实的，责令限期改正；逾期未改正的，处一万元以上五万元以下罚款；
    （三）以出售为由拒绝向业主出租车位、车库，造成车位、车库空置的，责令限期改正，并按照空置数量对每个空置的车位、车库处二万元以上五万元以下罚款。

第八十八条　违反本条例规定，有关单位未在规定时间内将相关资料报送备案的，依照下列规定处理：
    （一）违反本条例第十五条第二款规定的，由区县（市）人民防空主管部门责令限期补报；逾期不补报的，处一千元以上五千元以下罚款；
    （二）违反本条例第四十条第一款、第六十六条第一项规定的，由区县（市）物业主管部门责令改正；拒不改正的，可以处五千元以上一万元以下罚款。

第八十九条　违反本条例第十五条第三款规定，人民防空工程管理单位未将平时用于停车的人民防空工程向全体业主开放，出售、附赠停车位或者停车位租赁合同期限超过一年的，由区县（市）物业主管部门责令改正，没收违法所得，可以并处五万元以上二十万元以下罚款。

 第九十条　违反本条例第四十一条第一款规定，建设单位未在商品房销售（预售）现场公示前期物业服务合同、临时管理规约和物业共用部位、共用设施设备等资料的，由区县（市）物业主管部门责令限期改正，处五千元以上一万元以下罚款；逾期未改正的，处二万元以上五万元以下罚款。

第九十一条　违反本条例规定，有下列情形之一的，由区县（市）物业主管部门责令有关单位限期改正；逾期未改正的，予以通报，并处一万元以上五万元以下罚款；情节严重的，并处五万元以上十万元以下罚款：
    （一）建设单位违反本条例第四十五条规定，不移交有关档案资料的；
    （二）物业服务企业违反本条例第五十六条规定，未建立、保管相关档案资料的；
    （三）物业服务企业违反本条例第五十八条第五项规定，不移交有关档案资料的。

第九十二条　违反本条例第五十二条第一款第七项规定，物业服务企业及其工作人员泄露、公开业主信息或者其他个人隐私的，由公安机关等部门依法处理。
    违反本条例第五十二条第二款规定，物业服务企业擅自改变物业共用部位、共用设施设备用途的，依照国务院《物业管理条例》的有关规定执行；擅自利用物业共用部位、共用设施设备从事经营活动的，由区县（市）物业主管部门责令限期改正，给予警告，并处五万元以上二十万元以下罚款；有经营所得的，收回经营所得，存入专项维修资金专用账户。

第九十三条　违反本条例第五十五条规定，物业服务企业未按照规定公示、更新相关信息的，由区县（市）物业主管部门责令限期改正；逾期未改正的，处一千元以上五千元以下罚款。

 第九十四条　违反本条例第五十八条第一项至第四项、第五十九条规定的，由区县（市）物业主管部门责令物业服务企业限期改正；违反规定收取物业服务费等相关资金的，责令退还；逾期未改正的，处五万元以上十万元以下罚款；构成违反治安管理行为的，由公安机关依法给予处罚；造成损害的，依法予以赔偿。

 第九十五条　业主委员会及其成员违反本条例规定，不履行相关职责或者实施相关禁止性行为的，由镇（乡）人民政府、街道办事处、区县（市）物业主管部门责令改正；造成损失的，依法承担赔偿责任。

 第九十六条　违反本条例规定，物业主管部门和其他有关行政主管部门、镇（乡）人民政府、街道办事处及其工作人员未依法履行职责，有下列情形之一的，由其上级主管部门或者所在单位责令改正，并由有权机关对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分：
    （一）未按照规定划分确定物业管理区域的；
    （二）未按照规定指导业主成立业主大会，进行换届选举的；
    （三）未落实物业管理区域内行政主管部门执法责任清单所列职责，发现违法行为不依法查处的；
    （四）截留、侵占、挪用专项维修资金或者物业保修金的；
    （五）利用职务之便，收受建设单位或者其他单位和个人的财物等不正当利益的；
    （六）其他玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的行为。
   

第九章　附则

第九十七条　业主共同决定自行管理物业管理区域的，参照本条例执行。
    非住宅小区内的住宅实行物业管理的，参照本条例执行。

第九十八条　本条例自2022年4月1日起施行。

住房和城乡建设部关于印发《业主大会和业主委员会指导规则》的通知
　　                             （建房[2009]274号）

　　各省、自治区住房和城乡建设厅，直辖市房地局（建委），新疆生产建设兵团建设局：
　　为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《物权法》和《物业管理条例》等法律法规的规定，我部制定了《业主大会和业主委员会指导规则》，现印发给你们，请贯彻执行。执行中的情况，请及时告我部房地产市场监管司。

                                            中华人民共和国住房和城乡建设部
　　                                                              二○○九年十二月一日　　

　　               业主大会和业主委员会指导规则

第一章　总则

　　第一条　为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律法规的规定，制定本规则。

　　第二条　业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。

　　第三条　业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。

　　第四条　业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
　　业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

　　第五条　业主大会和业主委员会，对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

　　第六条　物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。

第二章　业主大会

　　第七条　业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。
　　只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主同意，不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　第八条　物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：
　　（一）物业管理区域证明；
　　（二）房屋及建筑物面积清册；
　　（三）业主名册；
　　（四）建筑规划总平面图；
　　（五）交付使用共用设施设备的证明；
　　（六）物业服务用房配置证明；
　　（七）其他有关的文件资料。

　　第九条　符合成立业主大会条件的，区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。

　　第十条　首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。

　　第十一条　筹备组中业主代表的产生，由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会组织业主推荐。
　　筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。
　　建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作。

　　第十二条　筹备组应当做好以下筹备工作：
　　（一）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；
　　（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
　　（三）草拟管理规约、业主大会议事规则；
　　（四）依法确定首次业主大会会议表决规则；
　　（五）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；
　　（六）制定业主委员会选举办法；
　　（七）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。
　　前款内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。

　　第十三条　依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。
　　基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。
　　业主的投票权数由专有部分面积和业主人数确定。

　　第十四条　业主委员会委员候选人由业主推荐或者自荐。筹备组应当核查参选人的资格，根据物业规模、物权份额、委员的代表性和广泛性等因素，确定业主委员会委员候选人名单。

　　第十五条　筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。
　　业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。

　　第十六条　划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

　　第十七条　业主大会决定以下事项：
　　（一）制定和修改业主大会议事规则；
　　（二）制定和修改管理规约；
　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；
　　（四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；
　　（五）选聘和解聘物业服务企业；
　　（六）筹集和使用专项维修资金；
　　（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
　　（八）改变共有部分的用途；
　　（九）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；
　　（十）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。

　　第十八条　管理规约应当对下列主要事项作出规定：
　　（一）物业的使用、维护、管理；
　　（二）专项维修资金的筹集、管理和使用；
　　（三）物业共用部分的经营与收益分配；
　　（四）业主共同利益的维护；
　　（五）业主共同管理权的行使；
　　（六）业主应尽的义务；
　　（七）违反管理规约应当承担的责任。

　　第十九条　业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定：
　　（一）业主大会名称及相应的物业管理区域；
　　（二）业主委员会的职责；
　　（三）业主委员会议事规则；
　　（四）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式；
　　（五）业主投票权数的确定方法；
　　（六）业主代表的产生方式；
　　（七）业主大会会议的表决程序；
　　（八）业主委员会委员的资格、人数和任期等；
　　（九）业主委员会换届程序、补选办法等；
　　（十）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理；
　　（十一）业主大会、业主委员会印章的使用和管理。

　　第二十条　业主拒付物业服务费，不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。

　　第二十一条　业主大会会议分为定期会议和临时会议。
　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。
　　有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：
　　（一）经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的；
　　（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
　　（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。

　　第二十二条　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
　　采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。

　　第二十三条　业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：
　　（一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；
　　（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

　　第二十四条　业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数和总人数：
　　（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；
　　（二）总人数，按照前项的统计总和计算。

　　第二十五条　业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。
　　一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，但共有人所代表的业主人数为一人。
　　业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权。

　　第二十六条　业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议。
　　未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定。

　　第二十七条　物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议，推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。

　　第二十八条　业主可以书面委托的形式，约定由其推选的业主代表在一定期限内代其行使共同管理权，具体委托内容、期限、权限和程序由业主大会议事规则规定。

　　第二十九条　业主大会会议决定筹集和使用专项维修资金以及改造、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定本规则第十七条规定的其他共有和共同管理权利事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。

　　第三十条　业主大会会议应当由业主委员会作出书面记录并存档。
　　业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。

第三章　业主委员会

　　第三十一条　业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：
　　（一） 具有完全民事行为能力；
　　（二） 遵守国家有关法律、法规；
　　（三） 遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；
　　（四） 热心公益事业，责任心强，公正廉洁；
　　（五） 具有一定的组织能力；
　　（六） 具备必要的工作时间。

　　第三十二条　业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年，可连选连任，业主委员会委员具有同等表决权。
　　业主委员会应当自选举之日起7日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。

　　第三十三条　业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续：
　　（一）业主大会成立和业主委员会选举的情况；
　　（二）管理规约；
　　（三）业主大会议事规则；
　　（四）业主大会决定的其他重大事项。

　　第三十四条　业主委员会办理备案手续后，可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。
　　业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内将变更内容书面报告备案部门。

　　第三十五条　业主委员会履行以下职责：
　　（一）执行业主大会的决定和决议；
　　（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；
　　（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
　　（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
　　（五）监督管理规约的实施；
　　（六）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；
　　（七）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；
　　（八）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；
　　（九）业主大会赋予的其他职责。

　　第三十六条　业主委员会应当向业主公布下列情况和资料：
　　（一）管理规约、业主大会议事规则；
　　（二）业主大会和业主委员会的决定；
　　（三）物业服务合同；
　　（四）专项维修资金的筹集、使用情况；
　　（五）物业共有部分的使用和收益情况；
　　（六）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况；
　　（七）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；
　　（八）其他应当向业主公开的情况和资料。

　　第三十七条　业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议。经三分之一以上业主委员会委员的提议，应当在7日内召开业主委员会会议。

　　第三十八条　业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集。
　　业主委员会会议应有过半数的委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。
　　业主委员会委员不能委托代理人参加会议。

　　第三十九条　业主委员会应当于会议召开7日前，在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议。
　　业主委员会会议应当制作书面记录并存档，业主委员会会议作出的决定，应当有参会委员的签字确认，并自作出决定之日起3日内在物业管理区域内公告。

　　第四十条　业主委员会应当建立工作档案，工作档案包括以下主要内容：
　　（一）业主大会、业主委员会的会议记录；
　　（二）业主大会、业主委员会的决定；
　　（三）业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同；
　　（四）业主委员会选举及备案资料；
　　（五）专项维修资金筹集及使用账目；
　　（六）业主及业主代表的名册；
　　（七）业主的意见和建议。

　　第四十一条　业主委员会应当建立印章管理规定，并指定专人保管印章。
　　使用业主大会印章，应当根据业主大会议事规则的规定或者业主大会会议的决定；使用业主委员会印章，应当根据业主委员会会议的决定。

　　第四十二条　业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内公告，接受业主监督。
　　工作经费筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。

　　第四十三条　有下列情况之一的，业主委员会委员资格自行终止：
　　（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；
　　（二）丧失民事行为能力的；
　　（三）依法被限制人身自由的；
　　（四）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

　　第四十四条　业主委员会委员有下列情况之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否终止其委员资格：
　　（一）以书面方式提出辞职请求的；
　　（二）不履行委员职责的；
　　（三）利用委员资格谋取私利的；
　　（四）拒不履行业主义务的；
　　（五）侵害他人合法权益的；
　　（六）因其他原因不宜担任业主委员会委员的。

　　第四十五条　业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。

　　第四十六条　业主委员会任期内，委员出现空缺时，应当及时补足。业主委员会委员候补办法由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定。业主委员会委员人数不足总数的二分之一时，应当召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。

　　第四十七条　业主委员会任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举，并报告物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。

　　第四十八条　业主委员会应当自任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。

第四章　指导和监督

　　第四十九条　物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当积极开展物业管理政策法规的宣传和教育活动，及时处理业主、业主委员会在物业管理活动中的投诉。

　　第五十条　已交付使用的专有部分面积超过建筑物总面积50%，建设单位未按要求报送筹备首次业主大会会议相关文件资料的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府有权责令建设单位限期改正。

　　第五十一条　业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府可以责令业主委员会限期召开；逾期仍不召开的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下组织召开。

　　第五十二条　按照业主大会议事规则的规定或者三分之一以上委员提议，应当召开业主委员会会议的，业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府可以指定业主委员会其他委员召集业主委员会会议。

　　第五十三条　召开业主大会会议，物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当给予指导和协助。

　　第五十四条　召开业主委员会会议，应当告知相关的居民委员会，并听取居民委员会的建议。
　　在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

　　第五十五条　违反业主大会议事规则或者未经业主大会会议和业主委员会会议的决定，擅自使用业主大会印章、业主委员会印章的，物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正，并通告全体业主；造成经济损失或者不良影响的，应当依法追究责任人的法律责任。

　　第五十六条　业主委员会委员资格终止，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，其他业主委员会委员可以请求物业所在地的公安机关协助移交。
　　业主委员会任期届满后，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，新一届业主委员会可以请求物业所在地的公安机关协助移交。

　　第五十七条　业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期组织换届选举；逾期仍不组织的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，组织换届选举工作。

　　第五十八条　因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。

　　第五十九条　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

　　第六十条　业主不得擅自以业主大会或者业主委员会的名义从事活动。业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。

　　第六十一条　物业管理区域内，可以召开物业管理联席会议。物业管理联席会议由街道办事处、乡镇人民政府负责召集，由区、县房地产行政主管部门、公安派出所、居民委员会、业主委员会和物业服务企业等方面的代表参加，共同协调解决物业管理中遇到的问题。

第五章　附则

　　第六十二条　业主自行管理或者委托其他管理人管理物业，成立业主大会，选举业主委员会的，可参照执行本规则。

　　第六十三条　物业所在地的区、县房地产行政主管部门与街道办事处、乡镇人民政府在指导、监督业主大会和业主委员会工作中的具体职责分工，按各省、自治区、直辖市人民政府有关规定执行。

　　第六十四条　本规则自2010年1月1日起施行。《业主大会规程》（建住房［2003］131号）同时废止。

                        台州市物业管理条例

        台州市第五届人民代表大会常务委员会公告         第25号

       2020年12月23日台州市第五届人民代表大会常务委员会第三十五次会议审议通过的《台州市物业管理条例》，已于2021年3月26日经浙江省第十三届人民代表大会常务委员会第二十八次会议批准，现予公布，自2021年5月1日起施行。

                                                       台州市人民代表大会常务委员会
　　                                                                        2021年4月6日

                                台州市物业管理条例

        2020年12月23日台州市第五届人民代表大会常务委员会第三十五次会议通过　2021年3月26日浙江省第十三届人民代表大会常务委员会第二十八次会议批准

目　录

    第一章　总　则
    第二章　物业管理区域
    第三章　业主组织
    第四章　物业管理委员会
    第五章　物业管理服务
    第六章　物业使用与维护
    第七章　服务保障
    第八章　法律责任
    第九章　附　则
 

第一章　总  则

    第一条　为了规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造良好的生活和工作环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》和《浙江省物业管理条例》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

    第二条　本市行政区域内的物业管理、使用及其监督管理适用本条例。
    本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
    业主委托其他管理人提供物业管理服务的，参照本条例有关规定执行。

    第三条　市、县（市、区）人民政府应当加强对物业管理工作的组织领导，将物业管理纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区治理体系，建立健全综合协调和执法联动机制，制定促进物业服务行业健康发展政策，支持采用新技术、新方法提高物业管理和服务水平。
    台州湾新区管理机构依照市人民政府赋予的职责，做好辖区内物业管理活动的监督管理工作。

    第四条　市、县（市、区）物业主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，履行下列职责：
    （一）制定物业管理相关政策并组织实施；
    （二）指导和协助业主大会的设立和业主委员会的选举；
    （三）实施对物业服务企业的监督管理；
    （四）指导和监督物业专项维修资金和物业保修金的管理工作；
    （五）推进物业管理信息化建设；
    （六）指导街道办事处、乡（镇）人民政府对物业管理活动进行监督管理；
    （七）指导物业服务行业协会开展工作；
    （八）组织开展物业管理知识培训工作；
    （九）法律、法规、规章规定的其他职责。
      发展和改革、公安、民政、司法行政、财政、自然资源和规划、生态环境、住房城乡建设、卫生健康、应急管理、市场监督管理、人防、综合行政执法等部门和消防救援机构按照各自职责，共同做好本行政区域内物业管理的监督管理工作。

       第五条　街道办事处、乡（镇）人民政府负责指导、监督本辖区业主大会、业主委员会的组建和日常运行，统筹协调物业管理与社区建设之间的关系，协助物业主管部门对物业管理活动进行监督管理。街道办事处、乡（镇）人民政府可以通过政府购买服务等方式委托社会组织协助做好物业管理相关工作。

    第六条　社区居民委员会应当指导和协助业主大会设立和业主委员会选举，加强对业主委员会的指导和监督，协助政府有关部门、街道办事处、乡（镇）人民政府做好物业管理的相关工作。

    第七条　本市建立人民调解、行业调解、行政调解、司法调解等相衔接的物业管理活动纠纷多元调处、化解机制，加强纠纷源头治理。

    物业主管部门、街道办事处、乡（镇）人民政府应当完善物业管理纠纷处理机制，协调解决物业管理活动中发生的矛盾纠纷。

    鼓励社区居民委员会和业主委员会、物业服务企业建立议事协调机制，解决物业管理活动中发生的问题。

    第八条　突发事件应对期间，街道办事处、乡（镇）人民政府应当组织落实上级政府依法采取的各项应急措施，指导物业服务企业开展相应级别的应对工作，并给予物资和资金支持。

    物业服务企业应当执行人民政府依法采取的应急处置措施和其他管理措施，在街道办事处、乡（镇）人民政府指导下，积极配合社区居民委员会开展工作，依法落实应急预案和各项应急措施，业主应当依法予以配合。

    第九条　物业服务行业协会应当依法加强行业自律，制定物业服务规范，推动物业服务标准化建设，开展物业服务从业人员培训，发布物业服务市场信息，促进行业健康发展。

   

第二章　物业管理区域

    第十条　物业管理区域的划分应当符合法律、法规的规定，综合考虑建设用地宗地范围、共用设施设备、建筑物规模和类型、社区建设等因素，并遵循相对集中、便于管理的原则。

    规划为城市道路、城市公共绿地、城市河道等公共区域不得划入物业管理区域。

    物业管理区域由所在地物业主管部门会同街道办事处、乡（镇）人民政府划分，并征求社区居民委员会的意见。

    第十一条　新建物业的物业管理区域一般根据建设用地宗地范围划定；分期开发建设的物业，配套设施设备和相关场地能够分割并独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域；两宗以上相邻的物业，配套设施设备和物业管理用房共用的，应当划定为一个物业管理区域。

    自然资源和规划主管部门在审查建设工程设计方案时，应当征求物业主管部门对物业共用设施设备和物业管理用房配置的意见。

    建设单位应当在取得建设工程规划许可证之日起三十日内，向物业所在地物业主管部门书面申请核定物业管理区域。物业主管部门应当在收到申请之日起十个工作日内，通过政务信息共享方式获取建设工程设计方案、总平面图和建设工程规划许可证以及附件、附图等相关资料，核定物业管理区域并书面告知建设单位。

    新建物业出售时，建设单位应当将物业管理区域的四至范围及附图在买卖合同中明示。

    第十二条　相毗邻的不同物业管理区域，经各自区域的业主大会同意后可以依法合并为一个物业管理区域。

    已经确定为一个物业管理区域，且物业管理区域内的配套设施设备和物业管理用房无法独立分割的，不得划定为多个物业管理区域。

    需要调整物业管理区域的，由业主委员会根据业主大会的决定，向所在地物业主管部门提出申请。物业主管部门应当会同街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会，结合物业管理实际需要，确定调整方案并公告。

    第十三条　对物业配套设施设备不全的老旧住宅物业，市、县（市、区）人民政府应当加强综合改造，明确物业管理的相关内容，建立物业管理机制。

    老旧住宅物业实施物业管理的，物业主管部门应当会同街道办事处、乡（镇）人民政府依法划定物业管理区域。

   

第三章　业主组织

    第十四条　物业管理区域具备下列条件之一的，物业主管部门应当会同街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会，指导和协助业主成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议：
    （一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之六十以上的；
    （二）首套房屋出售并交付使用已满两年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之三十以上的；
    （三）属于一个物业管理区域但分期开发的建设项目，先期开发部分符合前两项规定条件之一的。
    筹备组由业主和建设单位、街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会的人员组成。筹备组人数一般为五人至十五人的单数，其中业主代表的人数不低于筹备组人数的百分之五十。
    首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。

    第十五条　首次业主大会筹备组成立后，应当及时通知建设单位，建设单位应当在收到通知之日起五个工作日内向业主大会筹备组报送下列文件资料：
    （一）房屋及建筑物面积清册；
    （二）业主名册；
    （三）建筑竣工总平面图；
    （四）共用设施设备清单；
    （五）物业管理用房配置资料；
    （六）其他有关的文件资料。

    第十六条　下列事项由业主共同决定：
    （一）制定和修改业主大会议事规则；
    （二）制定和修改管理规约；
    （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
    （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
    （五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
    （六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
    （七）改建、重建建筑物及其附属设施；
    （八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
    （九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
    业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

    第十七条　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。在确保业主意思表示真实、有效的前提下，集体讨论、书面征求意见可以运用电子信息技术方式进行。

    第十八条　业主投票权数，可以按照下列方法认定：
    （一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一业主拥有一个以上专有部分的，按一人计算；业主总人数按照前述的统计总和计算。
    （二）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；建筑物总面积按照前述的统计总和计算。

    第十九条　业主委员会由业主大会会议选举产生，是业主大会的执行机构，自选举产生之日起成立，履行下列职责：
    （一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
    （二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
    （三）及时了解业主、非业主使用人的意见和建议，调解业主纠纷，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
    （四）监督管理规约的实施；
    （五）业主大会赋予的其他职责。
    业主委员会由五至十一名的单数成员组成，设主任一名，副主任若干名。主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。
    业主委员会成员应当是物业管理区域内的业主，具有完全民事行为能力，遵守国家法律、法规，热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有一定的组织能力。
    鼓励符合条件的党员、党代表、人大代表、政协委员、劳动模范、社区居民委员会成员以及具有专业技术特长的业主积极参选业主委员会成员。
    业主委员会根据中国共产党章程的规定，设立党的组织，开展党的活动。
    有条件的物业管理区域，业主大会可以决定给予业主委员会成员一定的津贴。

    第二十条　业主大会可以在管理规约或者议事规则中规定，具有下列情形之一的业主不得担任业主委员会成员：
    （一）被判处刑罚正在执行或者刑罚执行完毕未满五年的；
    （二）因涉嫌犯罪正在接受立案调查处理的；
    （三）被列入严重失信名单的；
    （四）在本物业管理区域内存在违法搭建、装修等行为被有关部门责令整改，尚未整改到位的；
    （五）拒付物业服务费、公共水电公摊费、不交纳物业专项维修资金等损害本物业管理区域内业主共同权益的行为且尚未改正的；
    （六）本人、配偶及其近亲属与本物业管理区域内提供物业服务的企业有利害关系的；
    （七）管理规约或者业主大会议事规则规定不得担任业主委员会成员的其他情形。

    第二十一条　业主委员会及其成员不得有下列行为：
    （一）阻挠、抗拒业主大会行使职权或者拒不执行业主大会决定；
    （二）侵占、挪用业主共有财物；
    （三）利用职务之便，索取或者收受物业服务企业、有利害关系的单位和个人提供的财物，或者谋取可能妨碍公正履行职务的其他利益；
    （四）向为本物业管理区域提供服务的物业服务企业推销业务、销售商品；
    （五）弄虚作假，隐瞒事实真相，转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料；
    （六）违反规定擅自使用业主大会或者业主委员会印章；
    （七）业主大会改选后或者业主委员会成员职务终止后拒不移交其所保管的属于全体业主所有的财物、印章以及有关财务凭证、档案等文件资料；
    （八）泄露业主信息或者将业主信息用于与物业管理无关的活动；
    （九）其他损害业主共同利益或者可能妨碍公正履职的行为。

    第二十二条　业主大会可以在管理规约或者议事规则中规定，业主委员会成员具有下列情形之一的，业主委员会成员职务终止，由业主委员会予以公告：
    （一）不再是本物业管理区域业主的；
    （二）因疾病或者其他原因难以有效履行职责的；
    （三）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；
    （四）法律、法规规定的其他情形。
    业主认为业主委员会成员有本条例第二十条、第二十一条规定情形或者其他不宜继续担任业主委员会成员职务的，经总人数百分之二十以上的业主提议或者符合业主大会议事规则规定条件的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议，决定是否终止其成员职务。

    第二十三条　业主委员会应当建立财务管理制度，对利用业主共有部分产生的收益、业主大会和业主委员会运行经费应当按照会计准则建立账簿，并妥善保管收支原始凭证以及相关会计资料。
    业主委员会可以聘请财务人员负责财务工作 ，也可以委托街道办事处、乡（镇）人民政府或者会计代理机构代理会计业务。聘请财务人员或者委托会计代理机构代理会计业务的，应当签订书面合同，明确双方的权利和义务。
    业主大会可以决定聘请专业机构对业主大会和业主委员会工作经费、业主自主管理的物业专项维修资金、业主共有部分的经营与收益等收支情况进行审计，并及时将审计结果向全体业主公告。

    第二十四条　业主委员会应当规范印章管理，指定由业主委员会主任、副主任之外的专人保管。
    使用业主大会印章，应当根据业主大会议事规则的规定或者业主大会会议的决定；使用业主委员会印章，应当根据业主委员会会议的决定。
    印章保管人应当对印章使用情况如实登记，并存档备查。

    第二十五条　业主委员会应当及时将下列信息在物业管理区域内的显著位置公示，并通过电子信息技术等方式告知全体业主，接受业主监督：
    （一）业主大会议事规则、管理规约；
    （二）业主委员会年度工作报告；
    （三）物业专项维修资金筹集以及使用情况；
    （四）业主共有财物及其使用、经营与收益情况；
    （五）业主大会、业主委员会工作经费支出；
    （六）选聘和解聘物业服务企业情况以及物业服务合同；
    （七）物业管理区域内的其他重大管理事项。

    第二十六条　有条件的物业管理区域，业主大会可以决定聘请执行秘书，负责处理业主委员会的日常事务，了解业主、非业主使用人的意见和建议，监督物业服务企业履行物业服务合同，完成业主委员会交办的其他工作任务。
    业主委员会执行秘书的薪酬从业主委员会工作经费中列支。

    第二十七条　业主委员会每届任期为三至五年。
    业主委员会任期届满二个月前，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举，并书面报告街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会。街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会应当派员指导。

    第二十八条　业主大会会议选举产生新一届业主委员会的，原业主委员会及其成员应当自新一届业主委员会履职之日起十日内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章以及其他属于全体业主所有的财物移交新一届业主委员会。
    业主委员会成员资格终止的，应当自终止之日起三日内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章以及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。

    第二十九条　业主大会可以决定设立业主监督委员会，对业主委员会履职情况、共有物业经营收益收支情况进行监督。业主监督委员会委员候选人资格、选举办法、任期等在业主大会议事规则中确定。

   

第四章　物业管理委员会

    第三十条　有下列情形之一的，街道办事处、乡（镇）人民政府可以组织成立物业管理委员会：

    （一）不具备成立业主大会条件的；

    （二）具备成立业主大会条件，经有关单位指导后未能成立的；

    （三）业主大会成立后，未能选举产生业主委员会的；

    （四）业主委员会任期届满或者成员人数不足二分之一等需要重新选举业主委员会，经有关单位指导后未能选举产生的。

    第三十一条　物业管理委员会由业主以及街道办事处或者乡（镇）人民政府、物业主管部门、公安派出所、社区居民委员会派员组成，并由街道办事处、乡（镇）人民政府委派的人员担任召集人。

    物业管理委员会人数应当为十一人至十五人的单数，其中业主成员应当不少于百分之六十，由业主自荐或者街道办事处、乡（镇）人民政府在业主中推荐产生。物业管理委员会中的业主成员应当符合本条例第十九条第三款、第二十条的规定。

    物业管理委员会应当将组成人员名单在物业管理区域内公告，并通过电子信息技术等方式告知全体业主。业主对物业管理委员会组成人员有异议的，由街道办事处、乡（镇）人民政府协调解决。

    第三十二条　物业管理委员会作为临时机构，依照本条例规定承担相关职责，组织业主共同决定物业管理事项，推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。

    物业管理委员会应当维护业主合法权益，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

    第三十三条　建设单位、物业服务企业或者业主委员会应当在物业管理委员会成立之日起十日内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章以及其他属于全体业主所有的财物移交物业管理委员会。

    第三十四条　物业管理委员会应当及时指导业主召开业主大会、选举业主委员会。物业管理委员会自业主委员会产生之日起停止履行职责。

   

第五章　物业管理服务

    第三十五条　新建物业应当实行前期物业管理。住宅物业的建设单位对前期物业管理应当通过招标投标方式选聘物业服务企业，投标人少于三个或者物业管理区域建筑面积不足五万平方米的，可以采用协议方式选聘物业服务企业。

    建设单位根据前款规定采用协议方式选聘物业服务企业的，应当报物业所在地物业主管部门批准。物业所在地物业主管部门应当自收到申请之日起五个工作日内作出决定并书面通知建设单位。物业主管部门应当对协议选聘过程加强监管。

    提倡业主大会通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。

    市物业主管部门应当建立物业管理招标平台，为建设单位、业主大会通过市场竞争机制选聘物业服务企业提供便利。

    第三十六条　物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务，并遵守下列规定：

    （一）提供的服务符合国家、省和本市规定的技术标准、规范；

    （二）及时向业主、非业主使用人告知安全合理使用物业的注意事项；

    （三）定期听取业主的意见和建议，及时改进和完善服务；

    （四）对物业管理活动中获取的业主信息予以保密；

    （五）制定安全应急预案，及时采取措施应对突发事件，并按照有关规定及时向有关行政主管部门报告；

    （六）劝阻、制止物业管理区域内发生的违法行为，协助有关行政主管部门做好物业管理区域内的管理工作；

    （七）接受街道办事处、乡（镇）人民政府和社区居民委员会指导，配合做好社区管理相关工作。

    第三十七条　物业服务企业应当及时将下列信息在物业管理区域内的显著位置公示，并通过电子信息技术等方式告知全体业主，接受业主监督：

    （一）物业服务企业、项目经理的基本信息；

    （二）物业服务投诉电话；

    （三）利用物业管理经营用房以及物业共用部位、共用设施设备进行经营情况；

    （四）物业服务内容、服务标准、收费项目和收费标准；

    （五）公共水费、电费分摊情况；

    （六）物业服务企业及其从业人员受到与物业管理相关的行政处罚以及被列入严重失信名单的情况。

    （七）其他应当公示的信息。

    实行酬金制收费方式的物业服务企业还应当公示物业管理各项资金收支情况。

    第三十八条　物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务质量相适应的原则，由物业服务合同双方在物业服务合同中约定。

    市物业主管部门应当会同相关部门制定物业服务等级标准，并向社会公布。

    物业服务行业协会应当定期发布物业服务价格监测信息，供业主和物业服务企业在协商物业服务费用时参考。

    第三十九条　物业管理区域内尚未出售或者尚未交付给买受人的物业，其物业服务费由建设单位交纳；建设单位交付物业次月起产生的物业服务费由业主交纳。

    业主应当根据物业服务合同约定按时足额交纳物业服务费。业主未按物业服务合同约定交纳物业服务费的，业主委员会应当督促该业主交纳。业主转让物业时，应当及时将相关情况告知物业服务企业。

    业主欠交物业服务费，经判决、裁决等生效法律文书确认应当履行且有履行能力而拒不履行的，有关单位依法将该业主列入严重失信名单。

    物业服务企业不得采取停止供电、供水、供气或者暴力胁迫等方式催交物业服务费。

    建设单位出售物业时，约定减免物业服务费的，应当按照约定代业主向物业服务企业足额交纳。

    第四十条　物业服务合同期限届满九十日前，业主委员会应当组织召开业主大会决定续聘或者重新选聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业。

    业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满前与物业服务企业续签物业服务合同；决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务企业，但是合同对通知期限另有约定的除外。物业服务企业应当在约定期限或者合同终止之日起十五日内退出物业服务区域并办理交接手续，不得以业主欠交物业服务费、物业管理工作未完成、债务纠纷未解决、部分物业权属存在争议或者对业主组织决定有异议等理由拒绝退出或者拒绝办理交接手续。

    物业服务企业不同意续聘的，应当在物业服务合同期限届满前九十日书面通知业主或者业主委员会，但是合同对通知期限另有约定的除外。物业服务合同期限届满，业主大会尚未选聘新的物业服务企业，也未作出自行管理决定的，原物业服务企业应当向物业所在地物业主管部门报告。物业主管部门接到报告后，应当会同街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会到物业所在地听取业主、业主委员会和物业服务企业的意见，指导业主大会选聘新的物业服务企业。

    第四十一条　原物业服务企业退出前，应当向业主委员会、新物业服务企业移交下列财物和资料，并配合查验：

    （一）建设单位依法移交的物业承接查验资料；

    （二）预收的物业服务费；

    （三）有关物业以及电梯、消防、技防等设施设备改造、维护、运行、保养的相关资料；

    （四）物业管理用房和受委托管理的其他房屋、场地以及财物；

    （五）利用业主共有资金配置的设施设备及其相关资料；

    （六）利用共有物业经营的相关资料、公共水电分摊费用交纳记录等资料；

    （七）其他应当移交的财物和资料。

    原物业服务企业与业主委员会、新物业服务企业办理交接时，交接各方应当对物业管理区域内电梯、消防、监控等共用设施设备现状给予确认。

    原物业服务企业未尽管理义务造成电梯、消防、监控等共用设施设备无法正常使用的，应当组织修复或者承担相应责任。

   

第六章　物业使用与维护

    第四十二条　业主、非业主使用人应当按照团结友爱、和睦相处、互帮互助、公平合理的原则，正确处理邻里关系，合理使用与维护物业的专有部分和共有部分。

    鼓励社区居民委员会、业主委员会和物业服务企业通过举办文化体育等各类活动增进邻里关系，营造和谐社区环境。

    第四十三条　物业管理区域内禁止下列行为：

    （一）违法搭建、改建建筑物、构筑物或者擅自改变房屋外立面；

    （二）违法拆除、变动房屋主体或者承重结构，违法挖掘房屋地下空间，或者超过原设计标准增加房屋使用载荷；

    （三）将阳台或者无防水要求的房间改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、客厅、餐厅、书房和厨房的上方；

    （四）擅自占用绿地、道路，损毁绿化植物和设施；

    （五）损坏消防设施等公用设施设备，占用、堵塞、封闭公共通道、疏散通道、安全出口、消防车通道和消防登高场地等，或者长期占用公用空间摆放私人物品；

    （六）擅自改变房屋用途、将配套设施挪作他用或者违规出租房屋等；

    （七）违规私拉乱接电线和插座或者在楼道等非指定位置为电动汽车、电动自行车和电动三轮车等充电；

    （八）擅自将雨污水管道混接；损害管道燃气设施，占用、堵塞、封闭管道设施影响公共安全；

    （九）乱排污水油烟、乱倒乱堆垃圾、产生超标环境噪声等影响环境的行为；

    （十）高空抛物、违规饲养动物等影响居住安全和正常生活的行为；

    （十一）法律、法规禁止的其他行为。

    物业管理区域内发生上述行为时，业主、非业主使用人有权投诉、举报，物业服务企业、业主委员会应当及时劝阻、制止；劝阻、制止无效的，物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门，行政主管部门应当依法及时处理，相关业主和非业主使用人应当积极予以配合。

    第四十四条　城乡规划主管部门应当将物业管理用房配置比例列入规划条件。

    物业为住宅或者含有住宅的，物业管理用房按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积千分之七配建，其中物业管理经营用房不少于千分之四。物业为非住宅的，物业管理用房按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积千分之三配建，其中物业管理经营用房不少于千分之一点五。物业管理用房按规定比例配置建筑面积不足五十平方米的，按照五十平方米配置。物业管理用房建筑面积计入该物业地上总建筑面积。

    物业管理用房的设置应当相对独立，集中配置，布局合理。物业管理办公用房应当位于物业管理区域中心或主出入口附近。物业管理经营用房应当临街设置，且底层的建筑面积不得少于二分之一。

    第四十五条　利用物业管理用房、共用设施设备等业主共有部分产生的收益归全体业主所有，不得擅自挪用。根据前期物业服务合同和物业服务合同约定由物业服务企业管理的，物业服务企业应当将公共收益单独列账；由业主委员会或者其他业主组织管理的，应当建立专门账户进行管理。

    前期物业服务期间，建设单位及其委托的物业服务企业利用物业管理经营用房以及物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征求业主的意见，所得的收益在扣除合理成本之后，属于业主共同所有，用于补充物业专项维修资金。建设单位及其委托的物业服务企业应当在收到收益之日起十五个工作日内，将相关款项存入物业专项维修资金账户。

    第四十六条　业主、非业主使用人应当按照法律、法规和有关规定分类投放生活垃圾。

    物业服务企业、业主委员会、社区居民委员会应当履行法律、法规规定的生活垃圾分类管理职责。

    第四十七条　业主和非业主使用人装修房屋的，应当依法办理相关手续，遵守物业服务企业或者社区居民委员会告知的装修工程禁止行为、注意事项， 并配合其进行必要的现场检查。业主和非业主使用人应当对装修或者维修房屋产生的建筑垃圾采取袋装化收集，并在指定地点堆放。

    物业服务企业应当为业主和非业主使用人装修房屋提供便利，不得指定装修企业或者要求购买指定装修材料。

    第四十八条　经业主大会决定，物业管理区域内依法划定的公共停车泊位可以向业主和非业主使用人之外的单位和个人开放，并收取临时停车费。临时停车费扣除合理成本后，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

    第四十九条　建设单位、业主委员会或者其他业主组织将验收合格的供水、供电、供气、通信、有线电视等设施设备移交给相关专业单位，相关专业单位应当及时接收。

    物业管理区域内，供水、供电、供气、通信、有线电视等专业单位应当向最终用户收取相关费用。

    供水、供电、供气、通信、有线电视等专业单位应当承担最终用户计量表和最终用户计量表前相关管线和设施设备的维修、更新、养护责任。

    相关专业单位因维修、更新、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地、绿地以及其他共用部位、共用设施设备的，应当预先在物业管理区域内公告，并及时恢复原状，业主、业主委员会和物业服务企业应当积极配合。

    第五十条　建设单位按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

    建设单位在物业竣工验收前，应当一次性向物业所在地物业主管部门按照物业建筑安装总造价百分之二的比例交纳保修金，存入指定银行，作为物业保修期内保修费用的保证。

    各项物业保修期限届满前一个月，建设单位应当在物业管理区域内的显著位置发布公告，公告期限为一个月，处理业主对该项物业提出的质量异议，并将相关情况报告物业所在地物业主管部门。建设单位应当将异议处理结果书面答复异议人并在物业管理区域内的显著位置公示。

    物业保修金存储期限为八年。物业保修金管理机构应当在物业交付之日起满八年的前一个月内，将拟退还物业保修金事项在物业管理区域内予以公示，公示期限为一个月。公示期内未收到异议或者异议不成立的，物业保修金管理机构应当自保修金存储期限届满之日起三十日内将物业保修金本金及其银行存款利息余额退还给建设单位。

    第五十一条　住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅物业结构相连的非住宅物业的业主，应当按照规定交纳专项维修资金。

    新建物业首期物业专项维修资金，由业主按照所拥有物业的建筑面积交纳，并由建设单位代收代交。建设单位应当在竣工验收前交纳。交纳的标准为当地房屋建筑安装工程每平方米建筑面积平均造价的百分之五至百分之八。具体标准由市、县（市）物业主管部门会同建设、财政等部门根据当地实际和房屋结构类型确定，并报经市、县（市）人民政府批准后公布。

    物业专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。

    业主账户内物业专项维修资金余额不足首期交纳额的百分之三十时，物业主管部门应当通知业主委员会组织交纳，业主委员会或者受委托的物业服务企业应当通知业主按照首期交纳的标准足额续交专项维修资金。

    第五十二条　发生下列危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况时，物业服务企业或者业主委员会应当立即采取应急防范措施，并及时修缮：

    （一）电梯主要部件严重损坏，经电梯维护保养单位提出，电梯管理责任人确认的；

    （二）消防设施设备严重损坏，消防救援机构或者第三方专业检测机构出具书面证明文书的；

    （三）排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍的；

    （四）建筑立面瓷砖等外墙装饰层和公共构件发生脱落或者存在脱落危险的；

    （五）其他危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况的。

    发生前款所列紧急情况，需要立即对房屋共用部位、共用设施设备进行维修和更新的，由物业服务企业或者相关业主提出建议，经业主委员会、物业管理委员会或者社区居民委员会证明核实，向所在地物业主管部门提出物业专项维修资金使用申请，物业主管部门可以直接拨付。

    按照简易程序使用物业专项维修资金的，应当将维修内容、维修预算、维修单位等事项在物业管理区域内的显著位置公示，并在物业专项维修资金拨付使用完毕后一个月内将维修资金使用总额以及业主分摊情况向全体业主公告。

    业主委员会未及时作出决定或者物业服务企业未及时修缮的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当通知业主委员会或者物业服务企业限期修缮；逾期未修缮的，街道办事处、乡（镇）人民政府可以组织代为修缮，维修费用在物业专项维修资金中列支。

   

第七章　服务保障

    第五十三条　市物业主管部门应当建立物业管理信息平台和业主决策电子投票系统。

    鼓励业主、业主委员会和物业服务企业通过物业管理信息平台开展物业管理活动。鼓励业主和业主委员会通过电子投票系统进行表决。

    物业管理信息平台、业主决策电子投票系统的建设和维护经费列入市级财政预算。

    第五十四条　物业主管部门应当定期对物业服务企业的服务质量进行评估，可以委托社会评估机构开展评估工作，评估结果应当向社会公布。物业服务质量评估办法由市物业主管部门制定。

    市物业主管部门应当建立物业服务信用评价体系，制定物业服务企业信用管理办法，建立信用档案，向社会公布信用评价结果。县（市、区）物业主管部门具体负责物业服务企业、项目经理信用信息收集、核查和汇总工作。街道办事处、乡（镇）人民政府和社区居民委员会应当对信用信息采集予以协助。

    第五十五条　市物业主管部门应当会同市级有关部门制定并定期更新业主大会议事规则、管理规约、业主委员会工作规则、物业服务合同、物业保修协议、物业承接验收确认协议和装饰装修承诺书等示范文本，供物业管理各方参照使用。

    第五十六条　物业主管部门应当定期组织物业服务企业、业主委员会成员、执行秘书、物业管理委员会成员和社区居民委员会相关人员参加物业管理知识培训，所需费用列入财政预算。

   

第八章　法律责任

    第五十七条　违反本条例规定的行为，法律、行政法规、省的地方性法规已有法律责任规定的，从其规定。

    违反本条例规定行为的行政处罚，按照有关规定属于综合行政执法范围的，依法由综合行政执法部门实施。

    第五十八条　建设单位有下列行为之一的，由物业主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处一万元以上十万元以下罚款：

    （一）违反本条例第十五条规定，未在规定期限内向业主大会筹备组报送有关资料的；

    （二）违反本条例第四十五条第二款规定，未在规定期限内将公共收益存入物业专项维修资金账户的；

    （三）违反本条例第五十条第三款规定，未在规定期限内在物业管理区域的显著位置发布公告或者不处理业主对物业提出质量异议的。

    第五十九条　业主委员会成员违反本条例第二十一条第一项至第七项规定，实施相关禁止行为的，由物业主管部门责令改正，没收违法所得；逾期未改正的，处一千元以上一万元以下罚款。

    第六十条　业主或者非业主使用人违反本条例第四十三条第一款第三项规定，将阳台或者无防水要求的房间改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、客厅、餐厅、书房和厨房上方的，由物业主管部门责令限期改正，恢复原状，可以处一万元以上五万元以下罚款；情节严重的，可以处五万元以上十万元以下罚款。

    第六十一条　物业服务企业有下列行为之一的，由物业主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处五千元以上五万元以下罚款：

    （一）违反本条例第三十七条规定，未在物业管理区域内的显著位置公示或者未通过电子信息技术方式告知全体业主有关物业服务信息的；

    （二）违反本条例第三十九条第四款规定，采取停止供水、供电、供气或者暴力胁迫等方式催缴物业服务费的；

    （三）违反本条例第四十七条第二款规定，向业主、非业主使用人指定装修企业或者要求业主、非业主使用人购买指定装修材料的。

    第六十二条　物业服务企业有下列行为之一的，由物业主管部门责令限期改正；逾期不改正的，对物业服务企业予以通报，处一万元以上十万元以下罚款：

    （一）违反本条例第四十条第二款规定，未在期限内退出物业服务区域的；

    （二）违反本条例第四十一条第一款规定，不移交相关财物和资料或者拒绝配合查验的；

    （三）违反本条例第四十五条第二款规定，未在规定期限内将公共收益存入物业专项维修资金账户的。

   

第九章　附  则

    第六十三条　本条例自2021年5月1日起施行。台州市人民政府2019年6月28日颁布的《台州市物业管理规定》同时废止。

最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释

       2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过 

       根据2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过的《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于在民事审判工作中适用《中华人民共和国工会法》若干问题的解释〉等二十七件民事类司法解释的决定》修正

　　为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。

　　第一条　依法登记取得或者依据民法典第二百二十九条至第二百三十一条规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为民法典第二编第六章所称的业主。
　　基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为民法典第二编第六章所称的业主。

　　第二条　建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为民法典第二编第六章所称的专有部分：
　　（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；
　　（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；
　　（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
　　规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为前款所称的专有部分的组成部分。
　　本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。

　　第三条　除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为民法典第二编第六章所称的共有部分：
　　（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；
　　（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
　　建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

　　第四条　业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。

　　第五条　建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合民法典第二百七十六条有关“应当首先满足业主的需要”的规定。
　　前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。

　　第六条　建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为民法典第二百七十五条第二款所称的车位。

　　第七条　处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为民法典第二百七十八条第一款第（九）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。

　　第八条　民法典第二百七十八条第二款和第二百八十三条规定的专有部分面积可以按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。

　　第九条　民法典第二百七十八条第二款规定的业主人数可以按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。

　　第十条　业主将住宅改变为经营性用房，未依据民法典第二百七十九条的规定经有利害关系的业主一致同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
　　将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。

　　第十一条　业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为民法典第二百七十九条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

　　第十二条　业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据民法典第二百八十条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。

　　第十三条　业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：
　　（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；
　　（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；
　　（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；
　　（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；
　　（五）其他应当向业主公开的情况和资料。

　　第十四条　建设单位、物业服务企业或者其他管理人等擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
　　属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求建设单位、物业服务企业或者其他管理人等将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。

　　第十五条　业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为民法典第二百八十六条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”：
　　（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；
　　（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；
　　（三）违反规定进行房屋装饰装修；
　　（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。

　　第十六条　建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理。
　　专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。

　　第十七条　本解释所称建设单位，包括包销期满，按照包销合同约定的包销价格购买尚未销售的物业后，以自己名义对外销售的包销人。

　　第十八条　人民法院审理建筑物区分所有权案件中，涉及有关物权归属争议的，应当以法律、行政法规为依据。

　　第十九条　本解释自2009年10月1日起施行。
　　因物权法施行后实施的行为引起的建筑物区分所有权纠纷案件，适用本解释。
　　本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。

各县（市、区）委组织部、综合行政执法局、民政局，温岭市住建局，台州湾新区（高新区）党群工作部，台州市综合行政执法局台州湾新区（高新区）分局：

      《台州市业主大会与业主委员会指导规则》已修订完成，现印发给你们，请认真贯彻执行。

        原《台州市业主大会与业主委员会指导规则》（台综执〔2020〕37号）同时停止执行。

                                                    中共台州市委组织部     

                                                   台州市综合行政执法局   

                                                                台州市民政局

                                                                                  2021年8月16日

台州市业主大会与业主委员会指导规则

第一章  总  则

第一条  为规范业主大会、业主委员会的活动，加强党建示范引领作用，维护业主的合法权益，根据国家、省物业管理法律法规、《台州市物业管理条例》以及《中共台州市委、台州市人民政府关于加强和完善新时代城乡社区治理的实施意见》（台市委发〔2018〕103号）、《中共台州市委关于全面加强新时代城市基层党建工作的实施意见》（台市委发〔2018〕54号）文件精神，结合台州实际，制定本规则。

第二条  业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。业主大会代表物业管理区域内全体业主行使在物业管理活动中的合法权利，依法履行相应义务。

第三条  业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。

第四条  业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

第五条  业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。

第六条  根据《中华人民共和国宪法》和《中国共产党章程》，业主大会和业主委员会应当在党的领导下开展物业管理活动，建立健全社区党组织、社区居民委员会、业主委员会和物业服务企业议事协调机制。引导和支持业主中的党员通过法定程序成为业主代表、业主委员会成员，发挥先锋模范作用，依法履行职责。

第七条  市物业主管部门负责本市业主大会成立、业主委员会选举及其日常活动的政策指导及相关示范文本的拟定等工作。各县（市、区）物业主管部门负责指导和协助本辖区内业主大会的设立和业主委员会的选举，会同街道办事处、乡（镇）人民政府负责业主大会和业主委员会的备案工作。

       街道办事处、乡（镇）人民政府负责指导、监督本辖区业主大会、业主委员会的组建和日常运行，明确职能科室，配备管理人员调解处理物业管理活动中的投诉、纠纷。

       社区居民委员会应当指导和协助业主大会设立和业主委员会选举，加强对业主委员会的指导和监督，协助政府有关部门、街道办事处、乡（镇）人民政府做好物业管理的相关工作。

第八条  业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内公告，接受业主监督。工作经费筹集、管理和使用的具体办法由业主大会议事规则予以约定。

第二章  业主大会

第九条  业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。

物业管理区域内只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主同意，不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第十条  下列事项由业主共同决定:

（一）制定和修改业主大会议事规则;

（二）制定和修改管理规约;

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金;

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金;

（七）改建、重建建筑物及其附属设施;

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

       业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第十一条  物业管理区域具备下列条件之一的，物业主管部门应当会同街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会，指导和协助业主成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议：

（一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之六十以上的；

（二）首套房屋出售并交付使用已满两年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之三十以上的；

（三）属于一个物业管理区域但分期开发的建设项目，先期开发部分符合前两项规定条件之一的。

        一个物业管理区域分期开发的建设项目，先期开发区域具备业主大会成立条件的，可以先行召开业主大会会议并选举产生业主委员会，负责已开发区域的物业管理。业主委员会组成人数应当按照分期开发建设的物业建筑面积比例，在业主大会议事规则中予以约定。当后期开发区域房屋出售并交付使用后，街道办事处、乡（镇）人民政府应当指导业主委员会按照业主大会议事规则的约定，增补业主委员会成员。

第十二条  符合首次业主大会成立条件的，建设单位或者十名以上业主可以联名向街道办事处、乡（镇）人民政府提出申请并告知物业所在地物业主管部门、社区居民委员会。

街道办事处、乡（镇）人民政府应当会同物业所在地物业主管部门、社区居民委员会组织审查，对符合首次业主大会召开条件的，应当自收到申请后四十日内成立指导小组，指导成立筹备组；对不符合条件的，应当书面告知并说明理由。

第十三条  筹备组由业主和建设单位、街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会的人员组成。筹备组人数一般为五人至十五人的单数，其中业主代表的人数不低于筹备组人数的百分之五十。筹备组组长由街道办事处、乡（镇）人民政府或其委托的社区居民委员会代表担任。筹备组中的业主代表由街道办事处、乡（镇）人民政府组织业主推荐产生，其是否参选业主委员会成员，由街道办事处、乡（镇）人民政府决定。

       筹备组成立后，街道办事处、乡（镇）人民政府应当将筹备组成员名单在物业管理区域内公告，业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡（镇）人民政府协调解决并确定最终名单。

        建设单位和前期物业服务企业应当配合筹备组开展工作。

        首次业主大会筹备组成立后，应当及时通知建设单位，建设单位应当在收到通知之日起五个工作日内向业主大会筹备组报送下列文件资料：

（一）房屋及建筑物面积清册；

（二）业主名册（包括房号、姓名、联系方式等）；

（三）建筑竣工总平面图；

（四）共用设施设备清单；

（五）物业管理用房配置资料；

（六）其他有关的文件资料。

第十四条  筹备组应对参选业主委员会成员的人选进行资格审核，按照业主委员会成员候选人产生办法，提出候选人名单；其中党员候选人应不少于总人数的三分之一，并提请街道（乡镇）和社区党组织审核批准。经审核的候选人名单在物业管理区域内进行不少于五日的公示后，提交业主大会进行选举。

第十五条  筹备组应当自成立之日起六十日内召开首次业主大会会议。筹备组在首次业主大会会议召开前应做好以下工作：

（一）成立筹备组秘书处，负责起草业主大会各项文件；

（二）确认业主身份；

（三）确定业主的投票权数；

（四）确定召开业主大会的形式、时间、地点，并于业主大会召开十五日前向全体业主公告；

（五）征集业主提案并汇总、整理、答复；

（六）征求全体业主对文件（草案）的意见；

（七）根据业主推荐、自荐的情况，推选业主委员会成员候选人并向全体业主公示；

（八）审定各审议事项投票表决单、业主委员会成员候选人选票。

       上述事项的内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当书面记录并作出答复。

第十六条  业主大会按照下列方式确认参加会议的业主：

（一）业主到会并在会议签到表上确认；

（二）业主在表决票上或者表决票发放表上确认；

（三）业主大会议事规则以及法律法规规定的其他方式。

       业主可以书面委托代理人出席业主大会会议。物业服务企业工作人员不得以业主代理人身份出席。

第十七条  业主身份的认定以不动产权证记载的权利人为准。

       房屋已出售并交付使用但尚未领取不动产权证的，房屋销（预）售合同中的购房人可以视为业主。不动产权证记载的权利人或房屋销（预）售合同中的购房人超过一人的，应当推选一人参加业主大会会议。

第十八条  业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数和总人数：

     （一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一业主拥有一个以上专有部分的，按一人计算；

     （二）业主总人数，按照前项的统计总和计算。

第十九条  业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：

（一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；

（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

第二十条  业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位、摊位、储藏室等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。

       一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，但共有人所代表的业主人数为一人。业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权。

第二十一条  业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参加。在确保业主意思表示真实、有效的前提下，集体讨论、书面征求意见可以运用电子信息技术方式进行。

      采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人或其委托代理人签名。

      采用集体讨论形式召开会议的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选业主代表参加业主大会会议。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另行推选业主代表参加。

       业主推选代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议三日前，就大会拟讨论的事项书面征求所代表的业主意见。凡需业主大会会议投票表决的事项，业主赞同、反对或者弃权的表决票经本人签字后，由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。

第二十二条  业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议，约定由其推选的业主代表在一定期限内代其行使共同管理权，具体委托事项、权限、期限在授权委托书中明确。

第二十三条  管理规约应当对下列主要事项作出规定：

（一）物业的使用、维护、管理；

（二）专项维修资金的筹集、管理和使用；

（三）物业共用部分的经营与收益分配；

（四）业主共同利益的维护；

（五）业主共同管理权的行使；

（六）业主应尽的义务；

（七）违反管理规约应当承担的责任；

（八）其他应当列入管理规约的事项。

第二十四条  业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定：

（一）业主大会名称及相应的物业管理区域；

（二）业主委员会的职责；

（三）业主委员会议事规则；

（四）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式；

（五）业主投票权数的确定方法；

（六）业主代表的产生方式；

（七）业主大会会议的表决程序；

（八）业主委员会成员的资格、人数和任期等；

（九）业主委员会换届程序、补选办法等；

（十）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理；

（十一）业主大会、业主委员会印章的使用和管理；

（十二）业主大会选聘物业服务企业的具体办法；

（十三）经营性收益使用和分配的具体办法；

（十四）其他应当列入业主大会议事规则的事项。

第二十五条  业主拒付物业服务费，不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制，但不得与法律法规规定相抵触。

第二十六条  首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。筹备经费应当专户储存，专款专用。首次业主大会会议召开后，业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况公示，接受业主监督。筹备经费的结余部分应当纳入物业专项维修资金或者根据业主大会的决定使用。

第三章  业主委员会

第二十七条  业主委员会由业主大会会议选举产生，由五至十一人单数组成，设主任一名，副主任若干名。主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。业主委员会成员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）带头遵守国家有关法律、法规；

（三）带头遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；

（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；

（五）具有一定的组织能力；

（六）具备必要的工作时间。

       鼓励符合条件的党员、党代表、人大代表、政协委员、劳动模范、社区居民委员会成员以及具有专业技术特长的业主积极参选业主委员会成员。

       有条件的物业管理区域，业主大会可以决定给予业主委员会成员一定的津贴。

第二十八条  业主大会可以在管理规约或者议事规则中规定，具有下列情形之一的业主不得担任业主委员会成员：

（一）被判处刑罚正在执行或者刑罚执行完毕未满五年的；

（二）因涉嫌犯罪正在接受立案调查处理的；

（三）被列入严重失信名单的；

（四）在本物业管理区域内存在违法搭建、装修等行为被有关部门责令整改，尚未整改到位的；

（五）拒付物业服务费、公共水电公摊费、不交纳物业专项维修资金等损害本物业管理区域内业主共同权益的行为且尚未改正的；

（六）本人、配偶及其近亲属与本物业管理区域内提供物业服务的企业有利害关系的；

（七）管理规约或者业主大会议事规则规定不得担任业主委员会成员的其他情形。

第二十九条  业主委员会及其成员不得有下列行为：

（一）阻挠、抗拒业主大会行使职权或者拒不执行业主大会决定；

（二）侵占、挪用业主共有财物；

（三）利用职务之便，索取或者收受物业服务企业、有利害关系的单位和个人提供的财物，或者谋取可能妨碍公正履行职务的其他利益；

（四）向为本物业管理区域提供服务的物业服务企业推销业务、销售商品；

（五）弄虚作假，隐瞒事实真相，转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料；

（六）违反规定擅自使用业主大会或者业主委员会印章；

（七）业主大会改选后或者业主委员会成员职务终止后拒不移交其所保管的属于全体业主所有的财物、印章以及有关财务凭证、档案等文件资料；

（八）泄露业主信息或者将业主信息用于与物业管理无关的活动；

（九）其他损害业主共同利益或者可能妨碍公正履职的行为。

第三十条  业主大会可以在管理规约或者议事规则中规定，业主委员会成员具有下列情形之一的，业主委员会成员职务终止，由业主委员会予以公告：

（一）不再是本物业管理区域业主的；

（二）因疾病或者其他原因难以有效履行职责的；

（三）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；

（四）法律、法规规定的其他情形。

第三十一条  业主委员会成员有本指导规则第二十八条、第二十九条规定情形或者其他不宜继续担任业主委员会成员职务的，街道（乡镇）核实确认后，可以要求业主委员会召开会议，先行暂停其成员职务；经总人数百分之二十以上的业主提议或者符合业主大会议事规则规定条件的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议，决定终止其成员职务。

      业主大会会议决定终止业主委员会成员职务时，应当允许该成员提出申辩，并记录归档。

第三十二条  社区办公用房位于物业管理区域内的，社区可作为业主代表指定一名专职社区工作者参与该物业管理区域业主委员会选举。

第三十三条  业主委员会成员候选人可以采用下列办法产生：

（一）筹备组多渠道听取业主意见，向业主发放或者业主到指定地点领取推荐表（十人以上业主书面联名推荐一名），经汇总后按得票多少，提出业主委员会成员候选人名单；

（二）社区（小区）党组织、居民委员会推荐；

（三）业主向筹备组自荐。

第三十四条  业主委员会成员实行任期制，每届任期为三至五年，可连选连任，业主委员会成员具有同等表决权。

       业主委员会应当自选举之日起七日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。

第三十五条  在有条件的业主委员会中设立党的基层组织，在物业管理用房内设立党员活动室，开展党的活动，加强对业主委员会及广大业主的政治引领，积极宣传落实党的路线方针政策，充分发挥党组织战斗堡垒作用和党员先锋模范作用，保障物业管理活动依法有序进行，保证业主委员会依法履职、依法维权，实现业主自治和小区建设、社区治理的有机统一。引导和支持机关、企事业单位退休党员参选业主委员会成员。

第三十六条  业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列文件向物业所在地的县（市、区）物业主管部门和街道办事处、乡（镇）人民政府办理备案手续：

（一）业主大会成立和业主委员会选举的情况；

（二）管理规约；

（三）业主大会议事规则；

（四）业主大会决定的其他重大事项。

第三十七条  业主委员会向物业主管部门和街道办事处、乡（镇）人民政府办理备案手续后，持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。

      业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起三十日内重新办理备案手续。

第三十八条  业主委员会履行以下职责：

（一）执行业主大会的决定和决议；

（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；

（三）代表业主与业主大会依法选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议；

（五）监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（六）监督管理规约的实施；

（七）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；

（八）组织和监督物业专项维修资金的筹集和使用；

（九）调解业主间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

（十）业主大会赋予的其他职责。

第三十九条  业主委员会应当及时将下列信息在物业管理区域内的显著位置公示，并通过电子信息技术等方式告知全体业主，接受业主监督：

（一）业主大会议事规则、管理规约；

（二）业主委员会年度工作报告；

（三）物业专项维修资金筹集以及使用情况；

（四）业主共有财物及其使用、经营与收益情况；

（五）业主大会、业主委员会工作经费支出；

（六）选聘和解聘物业服务企业情况以及物业服务合同；

（七）物业管理区域内的其他重大管理事项。

第四十条  业主委员会可以设立候补成员制度。候补成员人数不超过业主委员会正式成员人数的百分之五十。候补成员可以与正式成员一同由业主大会选举产生，其选举产生规则、任职资格和职务终止规则应当与正式成员相同。设立候补成员的，应当和业主委员会一并备案。

      业主委员会因成员辞职等原因缺额且缺额人数不超过正式成员总人数的百分之五十的，可以从候补成员中按照得票数的多少自动递补，并且在本物业管理区域内公告。候补成员具体递补规则等内容应当在业主大会议事规则中予以明确。业主委员会成员缺额人数超过正式成员总人数的百分之五十的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当会同物业所在地物业主管部门、社区居民委员会指导成立筹备组，重新选举业主委员会。筹备组由业主、街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会的人员组成，除筹备经费外其他依照首次业主大会筹备组的规定执行。

第四十一条  业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议。经三分之一以上业主委员会成员的提议，应当在七日内召开业主委员会会议。

       业主委员会成员不能委托代理人参加会议。候补成员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。

第四十二条  业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集。业主委员会会议应有超过二分之一的成员出席，作出的决定必须经全体成员二分之一以上同意。

第四十三条  业主委员会应当于会议召开七日前，在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议。

       业主委员会会议应当制作书面记录并存档，业主委员会会议作出的决定，应当有参会成员的签字确认，并自作出决定之日起三日内在物业管理区域内公告。

第四十四条 业主委员会应当建立财务管理制度，对利用业主共有部分产生的收益、业主大会和业主委员会运行经费应当按照会计准则建立账簿，并妥善保管收支原始凭证以及相关会计资料。

       业主委员会可以聘请财务人员负责财务工作 ，也可以委托街道办事处、乡（镇）人民政府或者会计代理机构代理会计业务。聘请财务人员或者委托会计代理机构代理会计业务的，应当签订书面合同，明确双方的权利和义务。

       业主大会可以决定聘请专业机构对业主大会和业主委员会工作经费、业主自主管理的物业专项维修资金、业主共有部分的经营与收益等收支情况进行审计，并及时将审计结果向全体业主公告。

第四十五条 业主委员会应当规范印章管理，指定由业主委员会主任、副主任之外的专人保管。

       使用业主大会印章，应当根据业主大会议事规则的规定或者业主大会会议的决定；使用业主委员会印章，应当根据业主委员会会议的决定。

       印章保管人应当对印章使用情况如实登记，并存档备查。

第四十六条  业主委员会应当建立工作档案，由专人保管，工作档案包括以下主要内容：

（一）业主大会、业主委员会的会议记录；

（二）业主大会、业主委员会的决定；

（三）业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同；

（四）业主委员会选举及备案资料；

（五）专项维修资金筹集及使用账目；

（六）业主及业主代表的名册；

（七）业主的意见和建议。

      业主可以查阅与自身直接相关的档案，业主委员会应当在收到查询申请之日起十日内予以答复。

第四十七条  物业服务合同期限届满九十日前，业主委员会应先组织召开业主大会启动续聘程序，如决定不予续聘的，提倡业主大会公开选聘物业服务企业。选聘方案由业主委员会负责起草，经业主大会表决同意后（由业主直接选聘的除外），公开发布选聘信息，开展资格审查，选聘物业服务企业。

第四十八条  公开选聘物业服务企业应按照以下程序进行：

（一）业主委员会制定选聘方案和物业管理项目竞聘文件；

（二）业主委员会应将选聘方案在小区显著位置公示，充分听取业主意见，如有百分之二十以上业主提出意见、建议或异议的，应提交业主大会通过；

（三）业主委员会原则上应将选聘公告通过媒体进行公布；

（四）公开选聘的，业主委员会应接受物业服务企业报名并进行资格审核，审核结果函告参加竞聘的物业服务企业；

（五）业主委员会应将通过资格审核或者接受邀请的物业服务企业详细情况在小区显著位置公示；

（六）业主委员会通过考察测评和竞争性谈判，按评分高低确定两家以上（含两家）作为业主大会选聘对象；

（七）业主委员会应及时组织业主大会对选聘对象进行表决，根据表决结果授权业主委员会根据业主大会的决定与物业服务企业签订合同；

（八）鼓励业主委员会通过招投标平台选聘物业服务企业。

第四十九条  业主委员会任期届满二个月前，应书面报告街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会。街道办事处、乡（镇）人民政府应当会同物业所在地物业主管部门、社区居民委员会指导成立筹备组，组织召开业主大会会议，进行换届选举。筹备组的运行规则按照业委会成员缺额人数超过正式成员总人数百分之五十时成立筹备组的规定执行。

第五十条  业主大会会议选举产生新一届业主委员会的，原业主委员会及其成员应当自新一届业主委员会履职之日起十日内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章以及其他属于全体业主所有的财物移交新一届业主委员会。

       业主委员会成员资格终止的，应当自终止之日起三日内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章以及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。

第五十一条  有条件的物业管理区域，业主大会可以决定聘请执行秘书，负责处理业主委员会的日常事务，了解业主、非业主使用人的意见和建议，监督物业服务企业履行物业服务合同，完成业主委员会交办的其他工作任务。

      业主委员会执行秘书的薪酬不得低于当地最低工资标准，从业主委员会工作经费中列支。

第五十二条  业主委员会执行秘书履行以下职责：

（一）执行业主委员会的决定和决议；

（二）协助业主委员会主任或其他成员执行业主大会的决定和决议；

（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务企业履行物业服务合同；

（四）监督管理规约的实施；

（五）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷。

（六）业主委员会赋予的其他职责。

第四章  物业管理委员会

第五十三条  有下列情形之一的，街道办事处、乡（镇）人民政府可以组织成立物业管理委员会：

（一）不具备成立业主大会条件的；

（二）具备成立业主大会条件，经有关单位指导后未能成立的；

（三）业主大会成立后，未能选举产生业主委员会的；

（四）业主委员会任期届满或者成员人数不足二分之一等需要重新选举业主委员会，经有关单位指导后未能选举产生的。

第五十四条  物业管理委员会由业主以及街道办事处或者乡（镇）人民政府、物业主管部门、公安派出所、社区居民委员会派员组成，并由街道办事处、乡（镇）人民政府委派的人员担任召集人。

       物业管理委员会人数应当为十一人至十五人的单数，其中业主成员应当不少于百分之六十，由业主自荐或者街道办事处、乡（镇）人民政府在业主中推荐产生。物业管理委员会中的业主成员应当符合本指导规则第二十八条、第二十九条的规定。

       物业管理委员会应当将组成人员名单在物业管理区域内公告，并通过电子信息技术等方式告知全体业主。业主对物业管理委员会组成人员有异议的，由街道办事处、乡（镇）人民政府协调解决。

第五十五条  建设单位、物业服务企业或者业主委员会应当在物业管理委员会成立之日起十日内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章以及其他属于全体业主所有的财物移交物业管理委员会。

第五十六条 物业管理委员会作为临时机构，依照本指导规则规定承担相关职责，组织业主共同决定物业管理事项。物业管理委员会应当维护业主合法权益，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

第五十七条  物业管理委员会办理下列事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决：

（一）制定和修改业主大会议事规则;

（二）制定和修改管理规约;

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金;

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金;

（七）改建、重建建筑物及其附属设施;

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

       决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第五十八条  物业管理委员会应当及时指导业主召开业主大会、选举业主委员会。物业管理委员会自业主委员会产生之日起停止履行职责。

第五章  指导与监督

第五十九条  物业所在地的县（市、区）物业主管部门和街道办事处、乡（镇）人民政府应当积极开展物业管理政策法规的宣传和教育活动，及时处理业主、业主委员会在物业管理活动中的投诉。

第六十条  业主委员会应当加强对物业专项维修资金使用的监管工作，严格审核维修内容、施工单位、工程预算、资金额度等事项，组织征求业主意见并在小区内公示。

维修方案和征求意见情况及时报送社区居民委员会备案，社区居民委员会工作人员和业主代表应对维修项目的申报、施工和验收进行全程监督。

第六十一条  物业管理区域内物业管理经营用房、其他共用部位、共用设施设备的经营性收益归全体业主所有，可用于共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造或补充物业专项维修资金，也可以根据业主大会的决定用于物业管理的其他需要。

第六十二条  经营性收益委托物业服务企业代管的，应当单独列账，业主委员会应当督促其每半年至少公示一次收支情况。

      经营性收益由业主委员会自行管理的，应当以业主委员会名义开设单独账户，并指定专人按照财务制度要求管理，不得以任何个人或其他组织名义进行管理。业主委员会对经营性收益收支情况每半年至少公示一次。

       业主委员会应当按照业主大会决定的经营性收益使用分配具体办法使用经营性收益。使用前、后均应在物业管理区域内公示，并接受社区居民委员会的监督。

业主对物业服务企业或业主委员会公示的经营性收益收支情况提出异议时，物业服务企业或业主委员会应及时答复。

       物业服务企业或业主委员会相关人员侵占、挪用经营性收益，构成犯罪的，公安机关应依法追究刑事责任。

第六十三条 业主大会可以决定设立业主监督委员会，对业主委员会履职情况、共有物业经营收益收支情况进行监督。业主监督委员会委员候选人资格、选举办法、任期等在业主大会议事规则中确定。

第六十四条  社区居民委员会可指导成立业主资金监督委员会负责对各小区经营性收益等资金的出入账、使用事项进行审核监督。

第六十五条  已交付使用的专有部分面积超过建筑物总面积百分之六十，建设单位未按要求报送筹备首次业主大会会议相关文件资料的，由各县（市、区）物业主管部门责令建设单位限期改正。

第六十六条  业主委员会不按照规定组织召开业主大会会议或在规定时间内不组织换届选举的，相关业主可以请求各县（市、区）物业主管部门、街道办事处、乡（镇）人民政府协调确定召开时间或换届选举时间；逾期仍未召开或组织的，社区居民委员会应指导业主召开或组织召开业主大会。各县（市、区）物业主管部门、街道办事处、乡（镇）人民政府做好相关指导工作。

第六十七条  按照业主大会议事规则的规定或者三分之一以上成员提议，应当召开业主委员会会议，业主委员会主任、副主任无正当理由不召开业主委员会会议的，各县（市、区）物业主管部门或者街道办事处、乡（镇）人民政府可指定业主委员会其他成员召开业主委员会会议。

第六十八条  业主委员会应当规范使用印章，违反规定擅自使用印章的，由物业主管部门责令限期改正，并通告全体业主。造成经济损失或者不良影响的，依法追究责任人的法律责任，是党员的，还应追究党纪责任。

第六十九条  业主委员会成员资格终止，拒不移交所保管的档案、印章及其他属于全体业主所有财物的，其他业主委员会成员可以请求当地公安机关协助移交。

      业主委员会任期届满后，拒不移交所保管的档案、印章及其他属于全体业主所有财物的，新一届业主委员会可以请求当地公安机关协助移交。

第七十条  业主大会、业主委员会应当配合相关职能部门，与社区居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会事务等相关工作。

       在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关社区居民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

      住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的社区居民委员会，并认真听取社区居民委员会的建议。

第七十一条  业主大会或者业主委员会作出的决定违反法律法规的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当责令限期改正或撤销其决定，并通告全体业主。

       业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第七十二条  各级物业主管部门、街道办事处、乡（镇）人民政府应当定期组织社区居民委员会工作人员以及业主委员会委员开展物业管理相关知识培训，每年不少于一次。

第七十三条  各级物业主管部门或街道办事处（乡镇人民政府）应制定业主委员会考核实施细则，组织对业主委员会及其成员的考核评比，党员、干部成员的考核评比结果抄送其所在工作单位，作为年终评先评优的参考依据。

第七十四条  本指导规则自2021年10月1日起施行。《台州市业主大会与业主委员会指导规则》（台综执〔2020〕37号）同时停止执行。

台州市综合行政执法局办公室                     2021年8月16日印发

关于通过司法途径和聘用律师维权召开业主大会的公告 

       小区/大厦/园区全体业主： 本届业主委员会自成立以来，经过一段时间的工作，发现本小区存在公区房屋质量问题、公共收益、公共配套产权问题等一系列与业主权益息息相关的问题，为了更好维护大家的权益，打造品质小区，经本届业委会多次研讨，考虑到园区情况异常复杂，因此拟聘专业的律师团队来负责本小区法律服务工作。 依据国家相关法律法规及本小区《业主大会议事规则》，结合本小区/大厦/园区的实际情况，本届业委会决定召开业主大会进行相关投票表决，敬邀全体业主参加。现将相关事宜公告如下： 一、会议时间：   年  月 日至 月  日 二、唱票地点：小区/大厦/园区业委会会议室 三、业主大会议题： 议题一：授权业主委员通过司法途径（包括但不限于诉讼等）就本小区公区房屋质量问题、公共配套产权问题、公共收益问题，依法向开发商    公司、物业公司    公司维权。 议题二：授权业主委员会选聘律所代理维权案件，律师费用根据规定和参照行业收费标准，采用风险代理收费方式：    万元基础律师费，外加追回利益对应金额部分的    %（此种代理方式包括涉及案件的一审、二审、执行等程序，律所要确保拿到对应利益或费用为止）。 四、投票方式： 根据小区议事规则约定，本次采取在物业管理行政主管部门建立的业主决策电子投票系统上投票、书面征求意见投票并存方式，业主可以选择其中一种投票方式参与表决： 1、利用在物业管理行政主管部门建立的业主决策电子投票系统上投票：业主可        进行线上投票。

2、业主可以委托他人参加业主大会会议。业主委托家庭成员以外的人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，载明委托事项、委托权限及期限。 3、本次业主大会投票设流动票箱    组，固定票箱    组。流动票箱由选举工作人员用于上门发放回收选票，固定票箱设置在物业办公室摄像头下。 五、票权的确定： 1、业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。 2、专有部分面积，按照房地产登记部门颁发的房屋权属证明所记载的面积计算；尚未进行登记的，按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。 3、专有部分使用人或承租人不具有投票权。 六、投票时间： 上门发放回收选票日期：  月  日至  月  日 七、选票统计： 1、  年  月  日  时，小区/大厦/园区业主委员会会议室公开唱票计票。 2、由业主委员会在现场业主中推选监票人、唱票人，计票人，负责选票的验票、统计工作。现场宣布选票应送达数、实际送达数、实际回收数和有效选票数。 3、选举结束后，监票人、唱票人应将选票统计结果加以核对登记，在选举结果确认书上签名确认。 八、选举结果： 1、由业委会主任在现场公布统计投票结果。 2、应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。 3、经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意的。 九、投票表决结果公示： 投票表决结果由业主委员会在小区公告栏橱窗位置公示，也可以同时在小区微信群等公示，公示期不少于7日。 公示期内如无异议，公示结束后第二日获得业主授权的业主委员会正式启动通过司法途径维权。 十、大会监督： 为了本次大会召开的公正性，确保每张选票表达业主的真实意愿，防止投票过程弄虚作假，业委会除按照相关规定向街道及社区报备外，全程接受街道及社区的监督，也欢迎各位业主参与监督。 本次公告时间为   年 月 日至   年 月 日。 特此公告！ 

              小区/大厦/园区业主委员会